租金回报率飙升，房东迎来狂欢">
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前不久，诸葛数据发布了一份报告《上半年重点50城租售比调查》，租金回报率创了六年来新高，跑赢四大行5年期定存利率。
数据显示，2024年上半年重点50城的平均租金回报率为2.03%，比2023年同期上涨0.07个百分点。
看数据不明显，直接上图：
租金回报率飙升，房东迎来狂欢">
数据来源：诸葛研究院
租金回报率最低是在2021-2023年，都只有1.96%，这三年，实际也是房价掉转震荡的三年。
拉长时间线，整体看过去六年，租金回报率呈现“先降后稳再升”的趋势。
以前大家经常提1:300，就是国际上的平均租售比，进而来吐槽国内房价。
但有意思的是，这轮房价调整几年之后，风向变了，很多城市虽然房价没有企稳，但租售比却在直线上升。
提到租售比，有个公式：租售比=租金\房产价值，假设租金水平保持不变，将房子租出去，多少个月可以收回成本。
目前国际一线城市的租售比普遍多少呢？
纽约：3~5%；
伦敦：2.5~5%
巴黎：2.5~5%；
新加坡：2.5～4%
东京：3.5～6%；
首尔：<=2%
国内目前2%左右，上海租售比不到2%，这个租售比相对于国际来讲肯定是低的。
数据对比发现，虽然50城的租金回报率能达到2.03%，但和十年期国债收益2.23%比，还是欠了些。
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不过虽然没有排第一，但整体回报相对于基金市场的平均收益五大行5年期定存，1年期国债要好。
具体到城市上，城市能级越高产品越好，租金回报反而越低。
数据显示，上半年一线城市租金回报率为1.79%，同比回落约0.01%；
二线城市租金回报率为1.92%，同比上升0.09%；
三四线城市租金回报率为2.46%，同比上升0.12%。
二三线城市租金回报率飙升，房东们这下是真笑了。
数据看，高租金回报率主要在弱二线三四线城市为主，比如银川租金回报率4.58%领跑。低租金回报率的厦门，只有1.32%。
像前面提到的银川，租售比很高，不用30年就可以通过出租收回购房成本，类似的城市还有乌鲁木齐贵阳。
为什么这些城市的租售比能够上去，原因我想大家都非常清楚。
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这几年随着房价跌到一定区间，部分位置好租金高空置率低的房子，的确逐渐体现出了收益价值。
之前央行还特意发过一个报告，报告中提到：
1租金是影响住房价值的核心变量。
这话的意思很明确，要想房价企稳，那租金是关键，提高租金更关键。
2资产有价值，是因为会带来未来现金流收益。
未来现金流收益，有一个公式：
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（注：P为价格CF为现金流t为第几年r为贴现率）
我们通过预测未来现金流，以适当的折现率进行折现，可以确定各种资产现在的价值，这个模型我之前在做投资分析的时候也会用到，这里大家不必记忆，我举个例子就非常清晰了。
假设小艺500万的价格买入上海一套房子，如果将这套房子租出去，每年能产生3%的租金回报率，也就是每年能产生15万的房租收益，5年后，小艺以591万卖出（500x1.034^5=591万，目前上海首套房商业贷款利率为3.4%，假设你所买的上海房子刚好跑到上海首套房商贷利率水准）。
那在这5年间，我们持有该房产所产生的现金流分别：是第1到第4年每年产生的现金流各15万，再加上第5年产生卖出的价格，实际产生591万的现金流。
以上这个案例，是不错的现金流收益，有较好的未来现金流收益，才会有人愿意买房，否则如果买房成本高于租房成本，大部分人可能更倾向于租房。
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央妈的报告中也提到了未来要把租售比收益提上去，提到多少才算合理呢？
我们知道房子的变现难度其实很大，比理财股票和大额存单要大很多，拿上海举例，不满五年上市交易的，就得全额缴纳增值税，这就限制了房子的变现难度。
另外楼市本身还受政策市场供需关系影响，理论上变现越难的资产回报率应该更高。
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但问题是，现在并非这样，租售比也并没有提高。
一边是爆炸式的供给，像上海相比2021年保租房供给大涨419%，比去年年底增长约36%。
这么多保租房上市，供给太多了，租金很难上去。
就当前的情况来看，想要租金上涨，一线城市非常难。前面我去调研上海租赁市场的时候跟大家分享过一期内容，现在一线城市的外环，不是租金降不降的问题，是人都跑了，没人租，房子空着的问题。
一边是房租收入比在继续下降，易居研究院的数据显示，上海8月房租收入比已经降到了30.59%，相比2022年占比45%，租客的资金压力大幅降低，已处于合理区间内。
但哪怕是这样，中外环大部分房东，手里的房子空着的还很多。
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数据来源：易居研究院
以上是一线城市的现状，二三线甚至其它更低能级的一些城市，反而在慢慢变好，租售比在提高。
作为房东，如何提高租售比？
有专家给出了三招：
1提高租金，通过改善物业条件提供优质服务或位于高需求区域的房产来提高租金水平。有的房东，对房产进行装修升级或提供额外服务，以吸引愿意支付更高租金的租户。
2降低房价：在房价下降的市场中购买房产，可以降低整体的房产成本，从而提高租售比。
3增加租赁期限：长期租赁合同可以提供更稳定的租金收入，有助于提高租售比。
以上三招，招招不行，我认为均属于刻舟求剑。
提高租金要根据市场环境来，不是随口一说就把一个城市的租金提高，提高租金的前提是提高全市场的工资收入。
降低房价，对于二三线城市而言，房价已经跌差不多了，再跌下去，就会像股票一样，越是下跌的过程中抛售的人只会更多，越是下跌的过程中房子越没有人买，这是人性；最后一条，勉强能接受，但也因人而异。
总的来说，租售比绝不是衡量房价企稳的唯一标准，我们可以通过这个数据参考二三线城市房价指数未来的稳定性，但对于一线城市，租售比并不适用。
如果单看租售比，上海的房价可能还有30%的跌幅，但可能吗？很多人已经在过去跌没了首付，再跌30%会发生系统性风险，肯定不能这样算。
本身对于一线城市而言，买房和租售的人就是两类人。
说白了，上海的房价是由买得起的20%人来决定的，而上海的租金是由买不起房的80%人来决定的。
这句话，同样适用于北京深圳广州杭州这样的城市。
选择买房的人，本质上是在用真金白银买入一张代表城市的“股票”，人民有期待，希望能够从本地未来的发展中分享一份收益；而选择租房的人，本质上可能更看重生活的灵活性和自由度。
