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陈月芹/文 要不要买房?

这个问题,年年有人为此困扰,而且今年的不确定因素似乎更多了。

一是房价降了。在近两年房地产行业深度调整基础上,多城新房和二手房价格连续数月下跌,11月统计局公布的70城房价数据显示,68城房价跌回一年前。

二是新一轮“房改”横空出世,正在改变房地产行业中每一个主体的市场预期,包括购房者、开发商、房产经纪、金融机构乃至住房与土地端监管部门等。

这是靠改变供求关系实现的:按照《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件精神,未来将加大保障房建设和供给,“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋”,一定程度上会对商品房市场需求形成分流。

那么,房价跌到底了吗?如果大量保障房如政策蓝图般建设、供应、配售,刚需群体,尤其是被上述《指导意见》重点“圈”出来的工薪阶层,还要不要买房?

一位地方政府人士认为,保障房首先解决的是“有没有”的问题,而现在买商品房,可能首要考虑的是“好不好”。保障房供应和商品房市场并不冲突,因为新一轮保障房建设首先保障的对象是“夹心层”,比如在大城市,需要掏空6个口袋甚至需要借贷首付款,才勉强能买商品房的工薪群体。

站在地方政府的角度,该人士建议,刚需或有改善住房需求的人,在能力范围之内,尽早买商品房。一方面,2023年的一系列组合拳,不仅降了首付,房贷利率也处于历史最低水平,叠加购房补贴、以旧换新退税政策等,房价和购房成本实实在在地下降了。

据了解,多个城市已报送了2024年的保障房建设计划,且已上报试点地块和项目,开工建设指日可待。有城市政府人士透露,配售型保障房的地区差异很大,第一批项目和此前的共有产权房、人才房相似。

配售型保障房的本质,是降首付和降单价,前提是你符合所在城市的配售条件。

和多个城市政府人士沟通后,初步一致的看法是:配售型保障房的市场影响,需要观察至少5年时间,有待一批批项目完成从选址落地、开工建设、开启配售、运营管理的全流程,以及中长期供应计划进一步清晰后,才能判断新一轮“房改”是否足以撼动商品房占主导的市场格局。

配售型保障房的建设数量,由城市政府“以需定建”、量力而行。

据经济观察网了解,已报送的2024年保障房建设计划中,每个城市首批建设数量约为数千套,35个城市合计不超过10万套,其中一部分是存量的共有产权房、人才房项目转化而来,少数城市正积极探索新建配售型保障房的路子。

眼下,刚需群体入手商品房,须更慎重地评估首付和月供支付能力。有房地产资深人士这样建议:对收入显著超过所在城市居民人均可支配收入的个人,仍然建议购买商品房,若收入在可支配收入线上下摆动,可以等一等。换言之,收入脆弱的群体,不宜过度加杠杆买房,这里的“杠杆”包括首付款借贷等。

在老百姓的居住理念和资产观念中,拥有房屋产权的愿望仍将长期存在。对于极刚的刚需群体,例如适婚青年、孩子到了入学年龄的年轻父母、急需换房改善居住条件的家庭等,商品房仍是主流选择。居民为满足改善性需求而置业、换房,将成为房地产市场交易的主要动力。

未来,随着与低收入相匹配的保障性住房建设力度加大,有配租、配售型保障房供给作为托底,“居者有其屋”不再只是一个美好愿望。

如果确定了买房的想法,第二步就得思考“去哪买”、“买什么样的房子”的问题。

过去十余年,商品房市场发展充分验证了一则价值定律:核心城市/区域,交通便利、有人口流入、有产业,这里的房产更具增值、保值空间。如果叠加新“房改”的潜在影响,未来商品房回归商品属性,而区别于保障房的项目则更具备流通性,更容易转手和交易,那么,房屋质量、设计舒适性、小区园林绿化、物业服务品质等,将是重要参考指标。