上海再出7条楼市新政,调整限购降低首付比例,权威解读来了

上海再度综合施策,优化调整房地产市场政策,回应市场住房需求。9月29日晚间,由上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市税务局等四部门联合印发《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》(以下简称《通知》),提出调整住房限购政策、优化住房信贷、调整住房税收等七条政策措施。《通知》自2024年10月1日起施行。

值得关注的是,此次新政距离“沪九条”出台时隔仅四个月,上海为何再次多措并举?新政策释放怎样的信号?多项调整政策又将分别惠及哪些人群?带着这些市民关心的焦点问题,解放日报·上观新闻记者采访了相关部门负责人,部分房地产开发企业负责人、中介机构负责人,以及专家学者进行解读。

七条举措体现综合施策

在调整住房限购方面,《通知》明确:

一是,对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的,购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限,调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。

二是,对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭,在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。

三是,在自贸区临港新片区实施更加差异化的购房政策,对在临港工作、存在职住分离的群体,在执行现有住房限购政策的基础上,可在新片区增购1套住房,促进职住平衡。

在优化住房信贷方面,《通知》提出:

一是,落实国家关于降低存量房贷利率政策,引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近,进一步减轻购房人房贷利息支出。

二是,首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%;实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%。住房公积金二套房贷最低首付比例相应调整。

在调整住房税收方面,《通知》提出:

一是,调整增值税征免年限,将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。

二是,按照国家工作部署,适时取消普通住房标准和非普通住房标准,更好满足改善性住房需求。

更好满足刚性和改善性住房需求

“沪九条”施行4个月以来,上海房地产市场反应如何?此次为何再次出台新政策?

综合多家房地产中介机构数据,“沪九条”自5月28日起正式施行以来,政策效应逐步显现,市场整体保持向好向上趋势,交易活跃度明显提升,一手房和二手房的成交量均增加,成交价格总体平稳。

以二手房为例,今年6月至8月,上海连续三个月成交套数超过1.5万套“荣枯线”,走出了“淡季不淡”的势头。总体上看,“沪九条”对上海房地产市场的稳定作用显著,有效巩固了市场健康发展态势,楼市表现在全国持续领先,展现出较强的市场韧性和活力。

党的二十届三中全会《决定》明确,要“加快构建房地产发展新模式……充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权,因城施策,允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准”。9月26日,中央政治局会议再次明确,“要促进房地产市场止跌回稳……回应群众关切,调整住房限购政策,降低存量房贷利率,抓紧完善土地、财税、金融等政策,推动构建房地产发展新模式”。同时,相关部门留意到,自“沪九条”出台以来,不少市民提出,希望进一步优化房地产调控政策。

本次新政出台,就是为了深入贯彻落实党中央、国务院的最新决策部署,回应群众关切,因城施策,更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。

聚焦限购、金融和财税领域

上海本次优化调整房地产市场政策措施,有哪些方面的考量?主要覆盖哪些人群?

结合党中央、国务院的要求,相关部门持续加强政策预研储备,及时充实政策储备工具箱,推动增量政策和存量政策形成叠加,促进政策实施过程中的协同联动,放大政策的组合效应。

自“沪九条”施行以来,相关部门密切监控市场数据,同时联合相关部门深入分析研判了市场变化趋势,广泛听取专家学者、市场主体等各方面的意见建议,形成了一系列政策措施。

本次新政聚焦限购、金融和财税三方面,体现了整体性、系统性。比如:在住房限购政策方面,立足服务安居、促进职住平衡,缩短了非沪籍居民购房缴纳社保年限。在住房信贷政策方面,最低首付比例,首套房贷已降至15%,满足合理购房贷款需求。在税收方面,调整增值税征免年限,将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。

上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任崔光灿说,此次政策优化主要体现了三个方面的考量。聚焦安居,从需求端入手,促进职住平衡,进一步支持改善性住房需求;分类施策,如在需求端,立足服务安居,针对区域市场特点,差异化、分区域优化住房限购政策,缩短非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限。在信贷端,差异化实行二套房贷最低首付款比例。精准施策,如对在临港工作、职住分离的群体,实施更加差异化的购房政策。

非沪籍调整社保缴纳年限

本次调整住房限购政策中,对非本市户籍居民家庭以及单身人士的购房条件均有所放松,相比之前政策,此次调整主要体现在哪里?

来自全国各地的青年人才,是上海这座城市的重要组成和发展动能。针对这类群体的住房需求,上海不断优化购房细则,让这类青年人才能够在沪安居乐业,打造人才“强磁场”。

因此,本次上海房地产政策优化调整中,非常关键的一点是针对非沪籍群体,调整社保缴纳年限。

此前的“沪九条”明确,非沪籍居民在沪购房,需在上海缴纳社保或个税年限满3年及以上;其中,如果是新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房,只需连续缴纳满2年及以上,自贸区临港新片区的非沪籍人才购房需连续缴纳满1年及以上。

本次的调整政策,则覆盖到以上所有人群,即所有非沪籍居民家庭以及单身人士。如果购买外环外住房,需要在沪缴纳社会保险或个人所得税的年限,均调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。

有数据显示,非沪籍人群对外环外住房的需求量较大,以新建商品住房市场为例,自“沪九条”施行以来,购房者中超20%为非沪籍人群,这个人群中60%以上购买的是外环外的新房,所以这个政策是切中非沪籍购房者的需求的。

关注持有居住证人群

本次新政还覆盖到了持有《上海市居住证》的人群,对于他们而言,要满足哪些条件才能够享受新政?具体变化在哪里?

2002年,上海开始实行居住证制度。这项制度从设立之初,就是为了鼓励国内外人才来沪就业,从而提高城市综合竞争力。本次新政针对持有居住证的在沪市民,通过在住房方面加大改善力度,让各类为上海做出贡献的人才们能够在上海安居乐业。

根据《上海市居住证积分管理办法》,上海实行居住证积分制度,对在上海合法稳定居住和合法稳定就业的持证人进行积分,达到标准分值的,可享受子女教育和社会保险等方面相应的公共服务待遇。总积分标准分值为120分。

此次上海针对居住证落实优惠和支持政策,赋予了居住证更多购房权益。持有《上海市居住证》的非沪籍居民家庭(非单身人士),如果积分达到120分,并且在上海缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上,在购买住房套数方面,将和沪籍居民家庭享受一样的购房待遇,即无孩或一孩家庭可以购买2套住房,如果是二孩及以上的多子女家庭,可以购买3套住房。

持有《上海市居住证》的非沪籍家庭,在满足标准分值的前提下,仍存在一部分人群,需要等待最长7年的时间才能实现“居转户”(落户上海)。对于这部分人群而言,现在最多可以提前4年,享受到落户上海之后的购房待遇。这项政策调整将释放这部分人群的改善性住房需求,帮助他们更早实现安居理想。

引导临港新片区职住平衡

新政对于临港新片区的限购政策也有所调整,主要覆盖哪些人群?限购条件有何变化?

上海中原地产分析师卢文曦表示,本条举措的重点在于“职住分离”,和临港新片区的改革导向密切相关,有助于更好推进产城融合、职住平衡的工作导向。

针对在临港新片区工作,但是居住于新片区以外的人群,如果已经在上海其他区域购房,达到现有限购政策的上限,且确实居住在新片区以外,那么无论此前拥有几套住房,根据此次新政,将可以在临港新片区增购1套住房,降低通勤成本。

商业贷款首付比例继续下调

本次新政中也提到优化住房信贷政策,具体做出了哪些调整?覆盖哪些人群?政策力度有多大?

本次优化政策进一步下调了商业性个人住房贷款的首付比例,较大力度降低购房门槛和首付成本。

新政施行后,首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例,从20%下调至15%,累计降幅5个百分点;二套房商业性个人住房贷款最低首付款比例从35%下调为25%,累计降幅10个百分点,差异化政策区域(临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等6个行政区全域)从30%下调至20%,累计降幅10个百分点。

下表对认购总价500万元和1000万元的商品住房进行测算。可以看出,两类购房都享受到非常明显的降首付、降成本的效应。

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降低首付比例的首付款变化(万元)

适时取消普宅、非普宅标准

在税收方面,还有哪些政策可以降低居民的交易成本?

上海市易居房地产研究院副院长严跃进表示,此次上海明确,将按照国家工作部署,适时取消普通住房标准政策,这和房地产从“有没有”转向“好不好”的市场特征有关。挂钩在普通住房标准上的增值税和个税政策,有望迎来调整,进而实现减负效应。需要说明的是,两个税种和“买”的关系不大,但和“卖”的关系较大,即对房东降低售房成本有显著的作用。

有专家初步预计,对于出售持有年限略短的住房、出售持有超5年的原非普通住房、出售面积超144平方米的住房等,都有望获得较好的减税效应。

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普宅标准退出后增值税税率的可能变动情况(结合“5改2”政策)

2021年,上海市住建委、房管局等8个部门联合印发的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。当时政策明确,调整增值税征免年限,将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。此次调整,将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年,通过降低交易环节的税收成本,更好支持改善性住房需求。