存量房贷利率批量下调政策如期落地。
9月29日晚间，中国人民银行公告称，完善商业银行个人住房贷款利率定价机制。当天，市场利率定价自律机制《关于批量调整存量房贷利率的倡议》明确，批量调整阶段，商业银行将在LPR（贷款市场报价利率）上加点幅度高于-30BP的存量房贷加点幅度降至不低于-30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限。
也就是说，此轮存量房贷批量调整后，购房者的存量房贷利率均将降至不低于LPR-30BP（除北京、上海、深圳二套房贷外）。
但是，老百姓对于自己能够享受多少利好，自己的存量房贷应该如何调整，在细节上仍有些搞不明白。到底哪些房贷可以调整？调整幅度又是多少？第一财经记者梳理了几种热点情况如下：
1、批量调整后，我的房贷利率可以降至什么水平？
2、房贷重定价日为每年1月1日或是合同发放日对应，有何不同？
3、固定利率这次怎么调整？
4、我的城市仍设定了新发放房贷利率政策下限，我的房贷将怎么调整？
5、我的二套房贷是否可以享受此次政策红利？
一位市场权威专家对第一财经表示，由于重定价日的不同，不同借款人的利率在批量调整后会有所差异。批量调整后的利率下降主要是加点幅度下降至-30BP所致。重定价后，最近一个定价周期内LPR的降幅也将体现出来，参与此次批量调整的借款人利率将调整至同一水平。
1、我的房贷合同重定价日为每年1月1日，利率怎么降？
今年5月17日全国房贷利率政策下限放开后，新发放房贷利率大幅下降，进一步减轻了居民购房利息支出。与此同时，新老房贷利差也再次有所扩大。对此，利率自律机制倡议商业银行于10月将存量房贷利率批量调整至新发放房贷利率附近（预计存量房贷利率平均下降约0.5个百分点）。
以100万元、25年期、等额本息还款的存量房贷为例，假设该房贷利率从4.4%降至3.55%，可节约借款人利息支出每年约5600元。
不过，在此基础上，由于不同购房者情况不一，因此对应调降细节又有所不同。
假设2024年10月31日进行批量调整，同时假设2024年10月21日报出的5年期以上 LPR跟随央行政策利率下降0.2个百分点，由当前的3.85%降至 3.65%，后续保持不变。
由于2024年2月、7月5年期以上LPR还分别下降了0.25个百分点和0.1个百分点。
因此，对于重定价日为每年1月1日的，调整后的利率为3.9%（当时的LPR4.2%-0.3%），明年1月1日LPR重定价后，利率为3.35%（当时的 LPR3.65%-0.3%）。
2、我的房贷合同重定价日与合同发放日对应，利率怎么降？
如果借款人房贷合同重定价日为每年合同发放日对应的当天（比如，合同发放日为2020年10月21日，合同重定价日则为每年10月21日），则分为以下几种情况：
还是假设2024年10月31日进行批量调整，同时假设2024年10月21日报出的5年期以上 LPR跟随央行政策利率下降0.2个百分点，由当前的3.85%降至3.65%，后续保持不变。
一是，重定价日为10月21日至10月31日的，调整后的利率为 3.35%(当时的 LPR3.65%-0.3%)。
二是，重定价日为11月1日至12月31日，和1月2日至2月19日的，调整后的利率为3.9%(当时的 LPR4.2%-0.3%)，重定价后的利率为3.35%(当时的LPR3.65%-0.3%);
也就是说，如果借款人的房贷合同重定价日为11月5日（在11月1日至12月31日和1月2日至2月19日期间），在10月31日批量调整后，我的房贷利率将先调降至3.9%，等到11月5日，我的房贷利率将进一步调降至3.35%。
三是，重定价日为2月20日至7月21日的，调整后的利率为3.65%(当时的 LPR3.95%-0.3%)，重定价后利率为3.35%(当时的 LPR3.65%-0.3%)。
也就是说，如果借款人的房贷合同重定价日为5月5日（在2月20日至7月21日期间），在10月31日批量调整后，我的房贷利率将先调降至3.65%，等到明年5月5日，我的房贷利率将进一步调降至3.35%。
四是，重定价日为7月22日至10月20日的，调整后的利率为3.55%(当时的LPR3.85%-0.3%)，重定价后利率为3.35%(当时的LPR3.65%-0.3%)。
也就是说，如果借款人的房贷合同重定价日为8月1日（在7月22日至10月20日期间），在10月31日批量调整后，借款人的房贷利率将先调降至3.55%，等到明年8月1日，房贷利率将进一步调降至3.35%。
3、固定利率这次怎么调整？
对于固定利率存量房贷，以最新LPR转换为加点形式，再将加点幅度调整为-30BP。
例如，利率为4%的固定利率存量房贷，最新5年期以上LPR为3.85%，先将其固定利率转换为4%=LPR+15BP，再将15BP调整为-30BP。
案例：借款人房贷利率目前为固定利率4%，此次批量调整后，房贷利率调整为LPR-30BP,假设2024年10月21日报出的5年期以上 LPR跟随央行政策利率下降0.2个百分点，由当前的3.85%降至3.65%，后续保持不变。那么借款人的房贷利率此次将由4%调降为3.65%-30BP，为3.35%，后续跟随LPR变动。
4、我的二套房贷是否可以享受此次政策红利？
为适应房地产市场供求关系的新变化，在批量调整和常态化调整阶段，均不再区分首套、二套房（有房贷利率政策下限且区分首套二套的城市除外），引导首套、二套存量房贷利率降至全国新发放房贷利率平均水平附近，减轻存量房贷借款人利息负担。
5、我的城市仍设定了新发放房贷利率政策下限，我的房贷将怎么调整？
对于部分城市仍设定了新发放房贷利率政策下限的，调整后的加点幅度需不低于下限。
以北京为例，2019年10月8日至2023年12月14日期间，北京二套房贷执行利率下限为LPR+105基点。目前，北京二套房贷利率政策下限为，五环以内二套房贷的加点下限为-5BP，五环以外二套房贷的加点下限为-25BP。相应的二套房贷在批量调整时，加点分别调整为-5BP和-25BP。
案例：借款人的北京二套房购置于2019年10月8日至2023年12月14日期间，在五环外，房贷利率目前为4.9%（LPR3.85%+105BP)。
假设2024年10月31日进行批量调整，同时假设2024年10月21日报出的5年期以上 LPR跟随央行政策利率下降0.2个百分点至3.65%。
在10月31日批量调整后，房贷利率将调降至LPR（3.65%）-25BP，为3.4%。也就是说，房贷利率将从4.9%降至3.4%。
