在一片哀嚎声中,华润置地抛出了一份甚为抢眼的成绩单。

据华润置地326日披露的2023年度业绩,报告期内,华润置地营利双增,合并营业额为2,511.4亿元,同比上升21.3%。股东应占溢利达313.7亿元,同比增长11.7%。核心净利润为277.7亿元,同比上涨2.9%,连续18年保持增长,稳坐行业利润之王宝座。

楼市持续下行期间,华润置地仍维持3000千亿规模,当年实现物业签约销售额3,070.3亿元,同比微增1.9%;签约面积为1,307万平方米。

一系列数据再次证明华润穿越周期的能力,然而即便身背“利润王”的名号,华润同样受限于市场的弱势,“毛利率下降、27%债务年内到期”等不利因素均成为华润挥之不去的烦恼。

哪部分亏了?

从业务构成来看,2023年,华润置地旗下开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务及生态圈要素型业务均录得不同幅度的增长。

其中,开发销售型业务营业额为2120.8亿元,同比增长20.4%;经营性不动产业务营业额为222.3亿元,同比增长30.6%;轻资产管理业务营业额为106.4亿元,同比增长27.7%;生态圈要素型业务营业额为61.9亿元,同比增长11.6%。

华润置地另披露,截至2023年底,集团仍有已销售尚未结算的营业额2,841.5亿元,预计陆续于2024年及往后年度结算。其中,根据施工及交付计划,预计1,938.6亿元将于2024 年结算。

但在营收增长的背后,难以忽略的一个事实是,华润置地的盈利能力正在逐步下滑。

财报披露,2023年华润置地综合毛利率仅为25.2%,同比下降1.0个百分点;而2022年同期综合毛利率为26.23%,同比下降0.8个百分点。降幅有扩大趋势。

在去年初的业绩会上,华润置地管理层曾表示,一年的项目不代表长期情况,并认为2023年会提高2%-3%。显然,现实并不如预期。

事实上,近年来,华润置地的毛利率正呈逐步下滑趋势。2017-2021年,华润置地的综合毛利率分别为40.25%、43.39%、37.91%、30.86%以及26.97%。从目前来看,强如华润置地,也回不去过往30%及以上的高毛利率年代了。

综合毛利率的下降主要还是受开发销售型业务毛利率下降影响。数据披露,2023年,华润置地开发销售型业务毛利率为20.7%,2022年同期为23.0%。

得益于经营性不动产业务的毛利率提升,华润置地的综合毛利率降速才有所减缓。财报显示,2023年,经营性不动产业务毛利率为69.6%,同比提升4个百分点;经营性不动产业务(不含酒店)毛利率为75.7%,同比提升4.4个百分点。

值得关注的是,2023年,华润置地经营性业务的核心净利贡献占比大幅上升,同比提升10.4个百分点达到34.4%。这也是华润置地净利能保持增长的核心原因。

具体来看,华润置地核心股东应占溢利为277.7亿元,同比增长2.9%,其中开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务及生态圈要素型业务核心净利润贡献占比分别为65.6%,28.3%,3.5%,2.6%。

也正因如此,华润置地从未掩饰对经营性业务的看好,并曾将经营性不动产业务称为业绩增长的“稳定器”,甚至有意将该部分盈利占比进一步提升至50%。

经营性物业是香饽饽

尽管开发销售业务仍是华润置地业绩增长的“发动机”,但毫无疑问,该部分业务正备受市场挑战。

最新数据披露,2024年前2月,华润置地累计合同销售金额约206.1亿元,总合同销售建筑面积约986,825平方米,分别按年减少48.8%及40.8%。若该态势持续,这或令其未来业绩收益及盈利进一步承压。

对于后市,华润置地仍对市场抱有一定的信心。管理层在当天举行的业绩会上表示,房地产市场存在长期健康发展的基础。近期,国常会提出要进一步优化房地产政策,预计未来政策会持续放宽,2024年市场将处于筑底回稳、积蓄向上势能的阶段。

据介绍,公司的库存资源比较充足,结构比较合理,全年可售资源中90%位于市场供需环境比较安全的一二线城市,对完成2024年业绩比较有信心。未来,华润置地将进一步提升开发效率,市场目前主要是改善型需求,公司会聚焦中高端改善客户需求,快速迭代产品,各地市场分化严重,对存量资源也会因城施策、因地制宜,加快对市场的反应速度。

不过,为了对抗逆周期,华润置地正计划把经营性不动产业务持续打造成第二增加曲线。受益于购物中心业态营业额的提升,华润置地经营性不动产业务正快速增长。

公告披露,2023年,华润置地购物中心营业额178.5亿元, 同比增长29.7%,出租率96.5%,同比提升0.3个百分点。年内,新开业购物中心10座,年末在营购物中心数量达到76座。

值得一提的是,受益于2023年旅游市场快速复苏,华润置地酒店业务亦贡献了不少业绩份额。期内,集团酒店营业额23.2亿元,同比增长66.3%;酒店平均入住率63.3%,同比提升21.6个百分点。年内,新开业酒店3家,年末在营酒店数量达18家,房间数5,270个。

此外,写字楼业务则相对平稳增长。期内,华润置地写字楼营业额20.6亿元,同比增长10.2%, 写字楼出租率81.8%,同比提升2.6个百分点。截至2023年末,在营写字楼数量达到20座。

经营性不动产业务的增长,也有效带动轻资产管理业务的提升。年内,得益于华润万象生活的商业运营和物业管理业务增长,华润置地的轻资产管理业务也录得营业额106.4亿元。

截至2023年末,商业运营及管理业务在管项目101个,其中23个为向第三方的管理输出项目,物业管理业务覆盖全国171个城市,管理业务合约面积达4.25亿平方米,同比增加 16.2%。年内,华润万象生活实现营业额147.7亿元,同比增加22.9%,其中,住宅物业管理服务营业额人民币96.0亿元,商业运营及物业管理服务营业额51.7亿元。

与此同时,华润万象生活更计划选择性收购及投资具有一定规模、盈利能力的物业管理公司,扩大优质商业包租项目,并积极关注具有互补优势、优质的商业运营公司收购及投资机会。积极拓展优质第三方项目,扩大市场份额。

此外,华润置地的生态圈要素型业务营业额亦录得61.9亿元。其中,建筑业务实现营业额 30.4亿元,代建代运营和长租公寓分别实现营业额17.4亿元和4.0亿元。

据透露,2023年,代建业务全国新获取项目80个,期末在管代建项目338个,建筑面积约6,393万平米;新增代运营项目3个,期末在管代运营项目15个,管理面积约700万平米。期内代建及文体业务分别实现营业额11.4亿元和6亿元,按年增长69.8%95.7%。

2023年度,基础设施项目公司实现收入7,749万元,EBITDA5,392万元,相较招募说明书预测值完成率分别为108%113%,实现可供分配金额6,076万元,基金对应发行价的分派率达5.03%,业绩指标实现率领跑保租房板块。

逆市扩张vs短期债务上扬

在某种程度上,盈利的提升,也依靠规模的增长。

近年来,华润置地始终保持“逆势扩张”的步伐。仅2023年,华润置地以权益对价1,118亿元购入68宗土地,新增土储计容建筑面积1,325万平方米,使得公司总土地储备达到约6,250万平方米。

具体来看,截至2023年末,开发物业土储面积为5,245万平方米,权益建筑面积为3,625万平方米;投资物业土地储备面积为1,004万平方米,权益面积为692万平方米。其中,商业土地储备面积718万平方米,占比71.5%,在建及规划中购物中心50座,重点布局北京、上海、深 圳、广州、杭州、南京、成都等核心城市。

在投资拿地方面,华润置地管理层表示,公司始终坚持稳健的投资原则,坚持量入为出,把现金流安全作为第一原则,保持一定的投资强度,调节投资布局,优先保证高能级城市的投放,聚焦一些中小型的快周转项目,统筹好发展和安全的关系,继续发挥好购物中心、TOD、城市中心等能力优势,通过多元化渠道补充高回报的项目。

此外,在行业大规模整合集中度的提升背景下,重视收并购工作,也将推动收并购工作的进行,未来在收并购方面会关注有潜质的购物中心项目。

为了支持业务发展以及调整债务结构,华润置地也多次进行发债融资。仅2023年,华润置地通过发行超短期融资券、中期票据及公司债,共融资215.0亿元,票面利率介乎2.16%3.55%区间。

此举亦有效降低融资成本。截至2023年底,华润置地净有息负债率较2022年下降6.2个百分点至32.6%,加权平均债务融资成本较2022年下降19个基点至3.56%,创近十年新低。

进入2024年,华润置地也多次启动融资计划。就在近日,华润置地就签订一份64.64亿港元的一年期贷款融资。

大量的短债同样对华润置地构成不小的债务压力。财报披露,截至2023年末,公司综合借贷额折合人民币2,395.3亿元,现金及银行结存折合人民币1,143.4亿元。其中,约27%的有息负债将于一年内到期。

为了释放资金压力,华润在2023年积极推动旗下商业消费REIT上市。该公募REIT已于今年3月顺利上市,募集资金人民币69.02亿元。除了为商业资产提供了良好的退出通道,华润置地亦可借助REIT加大商业综合体的布局,利于万象生活扩大管理规模。

不仅如此,华润置地还有个大计划:未来5年,REITs发行规模希望达到500亿元以上。