自东久新经济REIT成功上市后，东久新宜就一直酝酿扩募。“对我们来说，扩募势在必行。”东久新宜集团董事长兼首席执行官孙冬平曾公开表示。

近日，东久新经济REIT的扩募方案终于落地。3月26日，国泰君安证券资产管理有限公司公告披露，东久新经济REIT拟实施扩募，并新购入位于南通、重庆两地三个产业园项目。

如顺利，东久新经济REIT将成为市场上首个扩募购入标准厂房资产的公募REITs项目。

底层资产成色几何？

据了解，本次购入的三个资产项目具体为：江苏省南通市通州区金新街道三姓街村、花家渡村的东久（南通）智造园（简称“东久（南通）智造园”）；重庆市渝北区龙兴镇天康路1号的东久（重庆）智造园一期（简称“东久（重庆）智造园一期”）；重庆市渝北区龙兴镇天康路3号的东久（重庆）智造园二期（简称“东久（重庆）智造园二期”）。

东久新宜并未透露上述项目的具体运营情况，仅透露，以上项目分别位于江苏南通高新技术产业开发区和重庆两江新区内，区域内半导体、汽车、高端制造等产业基础雄厚、经济活力强劲，有利于基础设施项目持续稳定运营并争取实现保值增值。

但分析指出，仅从目前东久新经济REIT的底层项目运营表现来看，结合东久新宜过往的运营情况，加上标准厂房的抗周期属性，预计相关资产的运营同样具备一定的韧性。

据了解，东久新经济REIT当前的底层资产为位于上海市及江苏省核心产业区的4处产业园：东久（金山）智造园、东久（昆山）智造园、东久（无锡）智造园、东久（常州）智造园。截至2023年末，上述基础设施项目平均出租率为99.39%，，期末出租率为96.51%，租金收缴率99.24%。

最新公告披露，自2024年2月1日起，四个底层基础设施项目的出租率分别为：东久(金山)智造园94.11%、东久(昆山)智造园100%、东久(无锡)智造园100%及东久(常州)智造园100%。整体出租率提升至98.26%，较上季度末的96.51%提升了1.75个百分点。

尽管有所波动，但整体仍属稳定状态。对于目前尚未对外进行租赁的单元，东久REIT表示积极开展招商工作。

良好的出租表现，也为东久新经济REIT带来不错的收益。据睿思网统计，2023年东久新经济REIT累计录得收入9,000.93万元，净利润3900.07万元，均较2022年增长不少。数据显示，2022年基金收入为3485.78万元，净利润约1837.9万元。

市场分析人士指出，由于扩募项目已进入运营状态，相较而言整体运营将更为稳定成熟，若扩募成功，将可进一步提高基金的整体收益，对可供分配金额以及分派率的提升也有一定的裨益。

据了解，得益于稳定的运营表现，东久新经济REIT在2023年全年共分红两次，累计分配金额为6939万元，分别对应收益分配基准日为2023年6月30日及2022年12月31日，分配比例为99.99%。根据四季报，2023年度未经审计可供分配金额预计完成8101万元，超额完成招募说明书中预测的2023年可供分配金额。

市场也表达出对东久新经济REIT运营的认可。截至2024年3月26日，东久REIT收盘价为3.158元，相较发行价涨幅为8.36%（除权前）。

优质资产持续注入

据了解，早在东久新经济REIT上市之时，东久新宜和中国人寿合作发起Pre-REIT基金，为扩募做准备。

公开资料显示，本次Pre-REIT投资标的为长三角区域智能制造产业园区，总投资规模近30亿元，拟投总建筑面积为78.34万平方米。如今看来，一切已水到渠成。

此外，在2023年，东久新宜也新成立多支美元厂房基金，投资类别与东久REIT专注的底层资产范围一致，该些前端投融资同样与东久新经济REIT的扩募产生持续的良性互动。

一直以来，产业园区部分的资金来源是东久新宜面对的最大难题。

在REIT成功发行之前，东久新宜与中航信托、招商银行、上海临港、北京电子城等机构联合发行产业基金，以推动旗下产业园区的投资运营。其中，2016年，东久就与中航信托共同成立100亿元的产业园区QFLP基金；2017年，再与招商银行成立35亿元的第二支QFLP基金；2018年，东久不仅发起设立了规模10.01亿元的智能制造产业园ABS，还相继与上海临港、北京电子城发起产业基金。

对东久新宜而言，东久新经济REIT的发行及扩募，无疑有助于东久新宜打通 “投资-建设-运营-退出-再投资”全闭环，成功释放了自身资金压力，促进园区开发的良性循环。

据了解，东久新经济REIT的募集发行规模为15.175亿元，净融资7.3亿元，项目发行后，原始权益人东久工业地产投资有限公司根据相关监管要求，将REIT回收资金投资于新增产业园区基础设施项目，截至目前已累计新增5个投资项目，累计带动项目总投资额超30亿元。

当前的三个项目注入，只是东久新经济REIT扩募的第一步。孙冬平此前曾表示东久新经济REIT会持续注入优质资产，并不断优化REITs投资组合。

据了解，，目前东久新宜在管项目超过130个，总建筑面积超1400万平方米，资产管理规模超1100亿元，覆盖仓储物流、生物医药和产业园区等多个新经济产品类型。