秦农银行一口气上架18套西安房源。
根据西部产权交易网，上述房源价格在60.65万元-111.71万元，其中16套位于莲湖区，2套位于长安区，价格最低的一套面积为130.91㎡，挂牌价仅60.65万元，单价低至4633元/㎡。
即使当前二手房价格遇冷，西安二环内，平均5500元/㎡左右的价格也是很难想象的。
但事实上，上述18套房源是第二次摆上货架了，价格下调了近200万元。这或许与其“特殊”的产权关系有关，莲湖区房源挂牌所留电话人士表示，国有资产在一些程序问题上可能导致过户进展缓慢，去年卖了一套类似房源，现在这9个月了还没过户……
单价低至4633元/㎡
18套房源中，最贵的两套由秦农银行长安支行挂出，分别为子午大道899号智慧城五期3幢24层1单元12403室12404室，建筑面积94.45平方米，挂牌价111.71万元。这也是唯二两套单价超过10000/㎡的房源。
剩下的16套都由秦农银行莲湖支行挂出，包括玉祥阁悦园小区方兴大厦潘家村小区等，上述房源面积都在100㎡以上，但由于房龄较长，多为老旧小区，户型设计过时，买不上多少价格，价格最低的一套位于莲湖区玉祥阁小区，面积为130.91㎡，评估价为101.09万元，但挂牌价仅需60.65万元，单价低至4633元/㎡。
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玉祥阁小区 每日经济新闻记者 夏子博摄
这些价格普遍低于某购房APP上的市场价，以玉祥阁小区为例，130.91㎡户型的一套房源最低挂牌价为92万元，单价为7028元/㎡。
这批房源也不是首次挂牌了。据《中国房地产报》，2023年12月份，秦农银行也曾挂牌出售上述房源，不过当时共有25套，其中7套为商铺。挂牌结束后，这7套商铺全部成交，剩余的18套住宅即为上述住宅，总价约为1590.09万元。而此次挂牌的房源总价约1393万元，相较于上次下调了196.41万元。
西安二手房价格整体走弱不假，但远低于市场却出售遇冷，或许还与这批房源的产权关系有关。
在挂牌信息中提示，目前房产证载所有权人与现出售人秦农银行莲湖支行不一致（由于2015年信用社体制改革，因多种原因暂未变更权属人名称）。
记者以寻求购房者身份致电挂牌信息电话，对方告知道，莲湖支行挂牌的16套房源中，只有（玉祥阁）那三套房产是在个人名下，所以比其他要便宜得多，其中两户配合意愿度低，后续交易过程可能需要动用法律手续，另外，莲湖支行户主购买人三方在签合同过户打账等流程上如何获得房管部门认可备案也是个问题。
“即使配合意愿度高的情况下，国有资产在一些程序问题上也可能导致过户进展缓慢，处理起来很复杂繁琐。”上述莲湖区房源人士表示，去年卖了一套类似房源，现在这9个月了还没过户，就是卡在税费问题上。
上述人士还表示，“无法保证房源不漏水之类的，都是20年的老房子了，因为之前长期没住人，有可能比同小区房源平均质量还要差一些。”
一位玉祥阁房源附近的房屋中介人士表示，附近小区里房子基本不会空，有一部分住的，也有一部分是租的，只要价格到位不愁租，租金每月基本在2500元左右。
优化资产结构？
一般而言，大型国企及上市公司挂牌出售房产，无外乎两种原因：
一是确因闲置而出售：为了盘活固定资产，提高资产运营效率，减少不必要的成本开支，从而提高整体运营效率；二是出于优化业绩：因为业绩压力，通过出售房产来改善财务报表，在短期内提振公司业绩。
业绩压力并不算大，“优化资产结构”更可能是秦农银行考虑的方向。
据悉，秦农银行是2015年在原西安市城六区农村信用合作联社基础上，以新设合并方式组建的一家省级农商银行。秦农银行相关负责人告诉记者，改制过程中，原来各联社的债权债务及法律关系由秦农银行进行承继，上述18套房源就是改制以前原信用社联社时期购置的，对这些权属是没有争议的。
该秦农银行负责人进一步表示：“我们这个资产实际上是属于一种正常处置，按照我行发展规划及相关文件，我们自有的不动产要盘活处置，作为金融机构，我们肯定也要优化资产配比提高资本充足率，当然去年的情况不是非常理想，流拍了。”
上述莲湖支行挂牌所留电话人士亦表示，秦农银行正在清理相关资产以求盘活国有资产。据他介绍，莲湖支行上架的16套房产，基本都是2000年前后的单位团购房，当时有职工退房，最后就退到了单位名下，有3套后来发现还在个人名下。长安支行挂牌电话人士也表示，“挂牌房源属于单位当时买的房，但是现在有好多原因，需要把这些固定资产都卖掉。”
“不少住宅20年都是闲置的，这些房产对于企业来说是有税的。”上述挂牌电话人士表示。
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挂牌上架的房源所属小区之一 每日经济新闻夏子博 摄
不过，从当前挂牌情况来看，上述18套房源仍存在无法全部脱手的可能。
对此，秦农银行相关人士表示，按照国有资产交易管理规定，一般国有资产对外首次挂牌肯定要按照评估价，如果没有成交，就会根据市场反馈再确定新的挂牌价格，或者重新确定盘活处置方式，有处置的，有盘活的，有出租的，最终的要求是一房一策，把盘活处置推进下去，最终要达到的一个国有资产保值增值，后期我们可能还会有少量的商铺会进行盘活处置。
客户集中度较高
实际上，将价值不大的固定资产梳理出清，或也符合秦农银行战略需求。
2021年印发的《陕西省“十四五”金融业高质量发展规划》明确提到，“支持秦农银行争取在全省布局，加快筹备上市，走特色化发展道路，打造全国一流农商行”。
“全省布局”和“筹备上市”或是秦农银行未来发展的一条主线。近年来秦农银行在合并吸纳上动作频频，2024年7月，秦农银行蓝田支行周至支行正式挂牌开业，标志着秦农银行改革任务完成，再次吸纳合并两家农商行，银行营业网点数量变更为442家，继续位居西安市金融机构首位。
而倘若要进行《陕西省“十四五”金融业高质量发展规划》提到的——“筹备上市”，上述类似老旧房产的固定资产对上市毫无帮助，甚至可能成为累赘。
从经营角度看，当前秦农银行整体经营还是比较稳健的。2023年公司总资产营收净利润分别为4441.19亿元72.04亿元18.55亿元，分别同比增长9.33%13.16%-0.30%，联合资信出具的2024跟踪评级报告，维持秦农银行主体长期信用等级为AA+，评级展望为稳定。
但秦农银行也有些问题比较棘手。例如评级报告提示：1.秦农银行贷款行业及客户集中度较高，房地产业贷款不良率高；2.关注类贷款和不良贷款规模及占比有所上升，信贷资产质量面临一定下迁风险，拨备水平有待提升。
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图片来源：陕西秦农农村商业银行股份有限公司2024年跟踪评级报告
评级报告显示，秦农银行最大十家客户贷款比例2019年至2023年分别为67.60%66.70%61.48%69.23%66.40%，而据《中国经营报》统计，2022年14家主板新三板上市农商行前十大贷款客户占比的平均值为30.12%，远低于秦农银行。
客户集中或与其省级农商行定位有关，联合资信评级报告中指出：“贷款客户集中度方面，秦农农商银行加大力度支持‘一带一路’等省内重点项目和西安市本地国有企业，投放了部分基础设施建设类贷款，导致其客户集中度水平较高，面临一定的贷款客户集中风险……”
值得注意的是，秦农银行前十大客户中出现逾期的情况。评级报告显示，贷款前十大户主要涉及交通运输业和建筑业，2023年年末贷款前十大户中涉及逾期贷款余额16.00亿元（单户逾期）无不良情况，针对大户大额逾期情况，秦农银行正在积极协调化解，但未来实际处置情况有待观察。
秦农银行在一些信贷风险核心数据上低于行业平均值，2023年末，我国商业银行不良贷款率关注类贷款占比分别为1.59%和2.20%，分别较上年末下降0.04和0.05个百分点，拨备覆盖率为205.14%。而截至2023年年末，秦农银行不良贷款率关注类贷款占比分别达到2.15%9.19%，同比增加0.081.20个百分点，拨备覆盖率164.59%，同比下降4.62个百分点。
评级报告中显示，秦农农商银行凭借良好的客群基础及广泛的网点分布等优势，坚持服务实体经济的战略导向，专注服务“三农”中小微企业以及个人客户，存贷款业务市场竞争力较强；陕西省金融机构众多带来的同业竞争压力较大，2023年，秦农农商银行存贷款业务市场占有率在当地同业中保持中上游水平。
