重大利好，地方重头戏开启">
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最近，中央和地方联合推出了一揽子重大政策，如此大规模的财政刺激，目的只有一个，就是推动经济持续复苏。
这些政策，有两个关键的增量，值得每个人重视。
我们先来说第一个，财政部蓝部长在近期的新闻发布会上宣布，自2024年起，将直接增加10万亿元的地方化债资金。
这个十万亿要拆分开来，其中新增批准地方债限额6万亿，未来分三年实施。以及未来连续5年每年从新增地方政府专项债券中安排8000亿元来化债，累计可置换隐性债务4万亿元。
平时留意新闻的都知道，这里的5年（每年8000亿）4万亿的专项债之前就有，不是这次发布会新增的。
同时他还提到，2029年及以后到期的2万亿元棚户区改造隐性债务将继续按照原有合同进行偿还。这又是5年后的饼，小作文为了排面把这个也凑上了，所以就有了当时市场流传的12万亿的说法。
很多人关于这次大规模的化债，并不理解。以为是中央给地方发钱，不是这样，化债化解的是危机，不是直接给地方政府输血。
地方债务有什么危机？当然是还不起的危机。
过去二十年，中国经济高速增长，本质上是地方政府的投资驱动的，地方政府的资金需求很大，只能通过高利率发债。
因为政府的信用级别很高，加上房地产持续的上行周期，有卖地收入作为担保，就能满足中国中产理财最核心的需求。
现在，利率持续下行，而之前的高利率债还得还，过去利率高的时候，能达到6%以上。
Wind数据显示，地方债务的综合偿债成本平均高达5.3%，每年光还利息，就得几万亿。
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数据来源：wind；制图：米宅
显然，地方债的问题不是本金，而是利率实在太高，利息太高就会造成沉重的成本负担。
而最新2024年新发行的地方债，平均利率已经只有2.3%。
如果把之前利率5~6%的债务给置换成利率2.3%债务，那每年地方政府需要还的利息就会大大缩减，压力也就会少很多。
所以，现在搞“债务互换”，本质是为了减负。
债务互换的目的不是为了还债，核心是优化融资结构，降低利率成本，这才是化债的核心。
这次中央给的10万亿，本质上债务并没有消失，背债主体依旧是地方政府，但通过金融手段以时间换空间，大幅缓解了地方政府现在的偿债压力。
第二就是自然资源部在前两天发布的通知，鼓励各地利用地方政府专项债券资金，加大力度回收和购买存量闲置土地，以促进房地产市场平稳健康发展。
这些措施好不好？当然好，但说实话，落地起来非常难。
专项债收购存量土地的政策，确实是可以一定程度缓解房企的流动性困难，但政策具体能产生多大效果，得从两方面来看。
一是，以什么价格收购存量土地。
如果收购价折扣太低，房企大概率也不一定愿意出售。
这次政策出台之前，我了解到的情况，已经有部分开发商同地方协商退地的事儿，但政府回购价格比较低，部分地方政府的出价甚至只有当初拿地价的“三四折”，房企自然是希望专项债收购存量土地可以更加科学合理，不然就成了韭菜。
二是，是否能有效惠及到经营困难的房企。
在收购存量房的过程中，大部分收购针对央国企和地方平台公司的项目，民营房企只有部分保交付项目被考虑纳入收购范围。
这对于民营房企来说，压力还是没有有效缓解。
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民营房企的问题，是市场持续处于下行周期的结果。
民生证券最新统计显示，2024年前三季度，全国土地市场表现同比2023年前三季度继续呈下滑趋势，土地出让金同比下滑33%。
分城市能级看，一线城市的土地成交宗数同比降幅为22%，二线城市同比下降11%，降幅相对较小。住宅用地方面，一线和二线城市土地成交宗数同比降幅达到41%35%，而三四线城市涉宅用地成交宗数环比降幅达到70%。
溢价率上，上半年各能级城市相比去年同期都有不同程度的回落，二线城市如宁波苏州厦门合肥等热点二线城市核心区域的低密优质地块，溢价率有所回升。
整体情况就是，一线城市土地市场依旧是保持一定的热度和稳定性。
二线城市由于部分核心板块标杆地块的出让带动价格回升，库存量高企的三四线城市土地市场表现就很冷了。
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数据来源：wind
克而瑞之前也提到过，去年至今年上半年，全国含宅地块成交超10宗的城市拿地开工率只有6.48%，其中一线城市二线城市和三四线城市开工率分别为81%24%和2%。
数据不会说谎，显然现在一二线城市保持不错的热度和市场需求，住宅用地相对容易去化。
但三四线城市楼市开工率极低，楼市成交下行，地方自己回购土地的动力不大。
我之前跟大家做过分享，现在市场分化严重，当前房地产市场只看一线城市和部分优质二线城市，其它的忽略不看。
资金 正在从三四线撤离，向上置换已经成为当下最经典的投资逻辑。
到这次的政策，专项债收购存量土地主要惠及的也是一二线城市。
具体而言，城市核心区的存量商办用地及郊区去化困难的住宅用地，也更容易获得专项债的支持。
所以，大家不难看出，不管是救市，还是各种政策的出炉，本质上救的是优质城市的优质资产。
这次运用专项债收购存量土地，叠加地方化债的政策，接下来的确会有效改善房地产行业的预期。具体我认为有3点：
1盘活所谓的“沉睡土地”，调整土地供求关系，减少存量优化增量。
2增强地方和企业资金流动性，利于房企集中资金用于保交房。
3促进优质资产的流通，以及房价触底。
总之，目的促进房地产市场软着陆。但还是那句话，救的是优质资产，救的是流动性。
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这次大规模的化债，目的是改善市场预期，对地方的影响大不大？说实话，我认为有限。
有限在于，三四线城市垃圾资产不少，这一点，无论从房价，还是开工率都可以看出，现在三四线的压力不在于钱来就能解决问题，而是需求本身低迷。
这次化债的目的，是通过化债政策+运用地方政府专项债券，促进经济复苏，同时在投资消费端能够良性循环。
但大家不要忘了这次化债的初心，绝不是放水刺激，更不是债务货币化，而是促进民生保障。
这次如此大的规模化债额度，支持地方化解隐性债务，地方才能够腾出更多精力和财力空间来促发展保民生。
本质上，这不是一个通胀性政策，而是通缩性政策。
