上海北京大消息！二手房，绝地反弹？">
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11月18日，一天之内，两座一线城市，传来大消息。
作为楼市风向标的上海和北京，前后脚发布了取消普宅非普宅标准的《通知》。
上海发布的《通知》核心内容有三条：
一取消普通住房和非普通住房标准
二明确取消标准后，相关个人住房交易税收事项
三通知从2024年12月1日开始执行
北京的《通知》也类似，这样确实能节省很多成本。
假设北京市民张先生想把老破小卖了，置换一套800万的改善房，这套房的房东购买时价格为500万，且被认定为非普通住宅，假设张先生接盘，在11月18日新政之前需要缴纳增值税：
800万-500万=300万差额*5%=15万
在取消普宅非普宅认定后，张先生就能节省下这笔15万的增值税。
契税也是同样道理，张先生假设家里只有一套房，新政前契税是12万，新政后为8万，剩下4万。
假设张先生是购买二套住房，新政前契税是24万，新政后减少为8万，节省16万契税。
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（新政前后对比）
无论北京还是上海，房地产政策已经进入有史以来最宽松时期。
官方层面上，北京上海住建委的目标都是扩大住房交易税收优惠覆盖面，支持居民刚需和改善住房需求。
实际情况来看，上海二手连续回暖的两个月，全靠政策托底。
上海网上房地产数据显示，10月份二手房网签高达24376套，不仅超越789三个月份的成交量，与5·27新政后的6月份26000套，已经相差不多。
从目前各大机构中介的统计数据来看，截止11月17日，上海二手房成交量超过15000套，只花了半个月就超过了枯荣线水平。
高成交量叠加政策利好，已经达到了官方的首要目标：
止跌回稳。
从国统局最新的房地产数据来看，一线城市二手房也出现：
13个月以来首次转涨。
70城数据显示，10月一线城市一线城市二手住宅销售价格环比由上月下降1.2%转为上涨0.4%。
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（来源：国家统计局）
其中北京上海和深圳二手房价格已率先转向上涨，分别上涨1.0%0.2%和0.7%，广州下降0.4%。
二三线城市情况，没有好转。
二线城市新房价格同比降6.0%，二手房同比下降8.8%。三线城市新房和二手房销售价格同比分别下降6.6%和9.0%，降幅和9月相同。
这就意味着，即使新政全力托底，也只保住了一线城市的成交量，成交价基本放弃。
尤其是上海929新政后，全市成交结构彻底转变：
1从价格段来看，上海929新政后，300万总价以下的刚需房，成交占比明显提升； 2总价300万到500万，500万到800万和800万到1200万，成交占比下降； 3总价1200万到1500万的高端改善房，成交占比也在上升；
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（来源：pixabay.com）
从地段上来看，上海外环外的房子成交明显提升，板块拆分来看10月二手房成交前20中：
主力是五大新城，其次是浦东动迁板块，然后是主城区老破小。
上海房价，正在触底，但分化极大。
超低总价的刚需小房子，以及千万总价以上高端改善房，不仅价格接近触底成交还异常活跃。
剩下有明显瑕疵不靠近地铁没有区位优势学区房价值品质也不好的房子，留给它们的只有一条路：
跌无止境。
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一线二手房，正在触底。
另一边，A股房企交出一份史上最差业绩。
财报显示，2024年前三季度保利发展总营收1827.74亿元，同比下滑5.08%；归母净利润同比下降41.23%至78.13亿元。
神奇的是，这份财报既是保利有史以来最差业绩，同时也让它成为：
A股最赚钱的房企，利润之王
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（来源：保利发展2024Q3财报）
保利的数据下滑很多，却依旧领先行业平均。
东方财富数据显示，截止10月底，A股房地产行业营收增速为-22.93%，净利润增速为-156.36%。
老大哥万科A亏损179,4亿，金科首开金地金融街华侨城A华夏幸福等曾经的千亿巨头，如今亏损都在22亿到53亿不等。
比亏损更惨的是退市潮，一批开发商淹没在历史长河里。
2023年以来，A股已经有12家房企退市。包括泛海世茂中南和迪马等房企，都在2024年的前8个月因为面值退市。
924新政之后，A股房产板块一度雄起迎来牛市，行业信心回暖，A股房企获得一轮普涨。
截止11月19日收盘，A股价格最低的地产股*ST金科价格是1.56元一股，基本宣告全行业：
基本脱离退市潮
房企当下面临的两大难题分别是：
去库存化债
采取的措施包括但不限于回笼资金，降低成本，保证安全经营不暴雷。
万科保利发展和绿地控股的截止2024年第三季度的营收分别为2198.95亿元1827.74亿元和1599.49亿元。
这是前三季度仅有的3家，营收超千亿级别开发商。
剩余的招商蛇口新城控股金地集团滨江集团华发股份5家房企营收迅速缩减到了300亿级别。
如果不出意外，整个2025年房地产全行业基调还是两个字：
筑底
无独有偶，11月15日杭州开展全面放开限价后首次土拍，一宗在杭州市中心安琪儿，另一宗在杭州之江核心区，全都以超过30%的高溢价成交。
安琪儿地块由滨江集团拿下，溢价率35.3%，楼面价飙到了40479元一平米，刷新板块纪录。
之江核心区地块，也让开发商抢破了头。
经过33轮竞价，华润置地以楼面价26847元一平米拿下，土地溢价率33.74%。
杭州，那座曾经最生猛的城市，回来了。
身为一线的广州，也在持续放低姿态。
广州也在11月18日，发布《广州市户籍迁入管理规定（修订稿）》，新增两种入户类别：
A.安居乐业入户
B.投资纳税入户
安居乐业指的是在白云区黄埔区花都区番禺区南沙区从化区和增城区7个行政区内，买房并且连续缴纳社保1年。
投资纳税入户，指的是最近连续36个月内，在广州实缴个税累计在20万以上，可申请入户。
史诗级宽松的信贷环境，一再下跌的二手收房价格，成交极度活跃的市场。
二手房逆势反弹，一切向好。
问题是，买房客的信心，回来了吗？
信心比资金首付利率品质更重要。
只有买房客自己知道答案。
