落户大放松？广州楼市，妥协了_资讯

一线城市，集体续力

继9月末一线城市限购集体大放松乃至放开之后，11月份四大一线城市，又先后出招，为火热的行情续力。

11月11日，深圳，在行情火热延续到11月份的背景下，深圳公积金中心发布《关于〈深圳市住房公积金贷款管理规定〉的补充规定》和《关于我市住房公积金利息补贴有关事项的通知》两项文件征求意见稿，拟提高我市公积金贷款最高额度，加大对缴存职工的利息补贴力度。

11月18日上海率先取消豪宅线，降低购房成本。当天晚上，北京跟进。11月19日，深圳跟进。

11月18日晚上，广州则打响了一线城市购房落户第一枪。

广州市发改委发布了关于公开征求《广州市户籍迁入管理规定（修订稿）》意见的公告。

来源：广州市发改委

《公告》规定：

第一，学历入户。博士，55岁以下，有社保，可以直接落户。硕士，50岁以下，有社保，可直接落户。本科（全日制与非全日制均可），45岁以下，有社保，可直接落户。大专和全日制技师学院高级工班，35岁以下，社保满一年，可直接落户。

之前的规定是，大专学历只能在白云区黄埔区花都区番禺区南沙区从化区和增城区7个行政区落户，现在全域都可以。

第二，购房落户。在白云区黄埔区花都区番禺区南沙区从化区和增城区7个行政区内，拥有合法产权住宅房屋且在本市连续缴纳社会保险满1年的人员，可申请入户。

购房落户，今年以来已经有超过20个城市开启这个操作，包括南京杭州沈阳厦门这些副省级省会城市。

之前广州花都也开启了买房送“准户口”，也即买房送蓝色户口本，蓝色户口本并非真正的户籍，但可以享受和户籍一样的待遇。

而这一次，一口气允许7个行政区执行购房落户政策。这是一线城市中，首个开启“购房落户”措施的城市。

尽管只是征求意见稿，但征求意见稿就是吹风稿，后续大概率就会正式发布。

广州落户大放送背后，是抢人与去库存的双重诉求。

抢夺人才诉求

从人口竞争力来看，广州不弱。

七普数据显示，2010年至2020年十年间，广州常住人口增加了597.7万人，增量位居全国第二，仅次于深圳。

过去三年，除了2022年特殊情况外，增量都在全国前列。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

但，当下的广州，产业正进入调整阵痛期，亟需人才涌入，支援其产业升级蝶变。

今年前三季度广州的经济增速明显放缓，这一点本号在之前的文章中多次分析过。

无论增量还是增速，在GDP十强城市中，均位列倒数第一。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

扩大范围来看，在26个万亿GDP城市中，广州这一增速依旧处于末端，位居倒数第二，倒数第一是佛山。

广佛同城之下，成了广佛同沉。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

广州GDP增速大幅放缓背后，主要是工业跳水所致，尤其是其当家工业——汽车工业——跳水所致。

从广州统计局披露的数据来看：

前三季度，全市规上工业增加值同比下降2.2%，是GDP 十强城市中，唯一一个规模以上工业增加值负增长的城市。

制图：城市财经；数据：各城市统计局，其中上海为全部工业增加值增速

当家工业汽车制造业，前三季度增加值同比下降17.4%，仍处动能转换深度调整期。

广州汽车工业下滑，在于其生产销售双杀。

在今年之前，广州的汽车产量已经连续四年增长，去年产量317.92万辆位居全国第一。

制图：城市财经；数据：广州市统计局

然而，进入2024年，产量和销量同时下滑，且丢掉了汽车第一城宝座。

生产方面，广州统计局公布的前9个月数据显示，汽车产量下滑了20.8%，其中9月份下降了30.9%。

来源：广州统计局

销售方面，广汽前三季度总共卖了133.5万辆车，较去年同期下降了25.59%。

来源：广汽三季度财报

从财报可以看到，不仅本田丰田这类合资车不行了，就连广汽埃安的销量也出现了大跳水。

广汽埃安9月份广汽埃安销量为40360辆，同比下滑21.78%，今年前三季度累计销量22.67万辆，同比下滑35.4%。

面对汽车工业式微，近日，占据广州规模以上工业增加值半壁江山的广汽集团，宣布了两个大动作，一个是将总部从珠江新城迁移至番禺汽车城，另一个是立下军令状，三年，200万辆至少22款全新产品；品牌焕新科技领先国际市场拓展；一体化组织改革重新梳理产品开发流程推进二次混改吸引高水平人才加入研发和产业化再投500亿元。

一言以蔽之，广汽要深入改革，产品要进行全面迭代升级，三年之后，要给民众一个新的广汽。

除了汽车产业有强烈的升级诉求外，广州另外两个支柱工业，石油化工制造业电子产品制造业，也在缩水，也有强烈的产业升级诉求。

广州统计局数据显示，前三季度，汽车产量下滑了20.8%，集成电路下降了36%。

来源：广州统计局

所以，正处在产业调整阵痛期的广州，亟需人才支援。尤其是在当下全国人口红利终结的大背景下，显得更为迫切。

去库存诉求

9月末一线城市集体限购大放松以来，一线城市在10月份，集体上演了一场狂欢。

但进入11月份，随着一些数据公布，广州楼市却遭遇了两个尴尬。

尴尬一：量涨价跌。

10月份，四大一线城市新房和二手房成交量，纷纷飙升。

深圳新建住宅网签套数4153套，是9月份1686套的2.5倍。二手住宅网签套数6118套，是9月份3191套的1.9倍。

北京二手房网签1.7万套，环比增长31%，创19个月新高；新建商品住房网签0.45万套，环比增长50.1%，也为今年以来高点。

上海新建住宅成交面积64.3万平方米，环比增加39.8%，同比增加14.4%。二手房成交24376套(网签数据），环比上涨了54.25%。

广州市新房网签面积累计111.21万平米，网签套数10463套成功破万！创下年内新高！

10月份，全市二手住宅网签13188套125.8万㎡，环比分别增长29.5%26.0%。

在这种局面下，北京上海深圳的房价均上涨了，尤其是上海和深圳，新房与二手房价格，均上涨。

但广州却是个例外，作为唯一一个全面不限购的一线城市，放开力度最大的一线城市，新房和二手房价格仍在下跌。

广州新房环比下跌0.7%，二手房环比下跌0.4%。

制图：城市财经；数据：国家统计局

尴尬二 ，进入11月份，上海深圳，火热依旧，广州的行情却再度跳水。

深圳方面，11月1日-17日，深圳新房日均网签量为276套，创2007年以来新高；二手房日均网签量为240套，创2020年10月以来新高。深圳新房日均网签量超过本月的上一次纪录在2006年12月，其日均网签量为282套；二手房超过本月的上一次纪录在2020年9月，其日均网签量为294套。

上海方面，上海网上房地产数据显示，11月13日，上海二手房（含商业，下同）成交套数为811套，11月以来成交量达11325套。

安居客上海数据显示，上海11月二手房成交突破10000套所花费的时间仅为12天。截至11月12日，上海11月二手房成交总量已经达到10514套。11月，上海二手房创下今年以来单月成交量破万最快纪录。

而广州方面，11月前十天，新房网签量又跳水至2024套。

制图：城市财经；数据：广州市住建局

二手房成交量也略有下降。二手房成交在10月第二周创下新高，突破了3100套，之后立刻跌破了3000套，11月第一周成交只有2678套，上周只有2500套。

在10月份行情热的时候，广州的库存量有所下降，但中指监测数据显示，截至2024年10月，广州市新建商品住宅可售库存面积达1317万㎡，去化周期为仍有21.7个月，库存面积及去化周期仍处高位。

如今11月份行情下来了，库存量和去化周期可能会再次增加，房价跌幅可能也会加大。

所以，广州当下仍需快速去库存，尤其是外围区，如从化增城南沙黄埔番禺。

所以，广州楼市妥协了，只能继续开 启大招，在白云区黄埔区花都区番禺区南沙区从化区和增城区7个外围区，开启购房落户。

所以，除了要开启7个行政区的，广州18日还发布了《关于收购已建成存量商品房用作保障性住房的征集通告》，要在全市范围内回购存量房：

根据通告，征集范围为广州市行政区域内已建成的存量商品房房源,房源所属项目周边交通便利配套设施较为齐全。

征集条件和以前深圳发布通告的有点相似，一是要求资产负债和法律关系清晰，已取得竣工联合验收意见书；面积需在90平方米以下；优先选取整栋或整单元未售可实现封闭管理的楼栋项目。

同时，房源权属清晰可交易，不存在查封登记异议登记等限制，存在抵押等权利限制的，应取得相关权利人书面同意。

去库存的目的，当然是要多卖地。

广州的财政对卖地收入非常依赖，但这三年卖地收入持续下降，对广州影响很大，尤其是今年。

2021年成交了78宗宅地，成交金额1779亿元。2022年成交47宗，收入1221亿元。2023年成交43宗，卖地收入1183亿元。

可供对比的2023上半年，广州宅地成交了16宗，揽金431.2亿元。2024上半年，仅成交4宗地，卖地收入64.77亿元。

果然，没有对比就没有伤害。

制图：城市财经；数据：财新网

下半年，广州加快了推地节奏，但降幅已经明显。

2024年前三季度，广州市共成交涉宅地15宗，总出让金345.2亿元，同比去年的825.9亿元，下降58.2%，创2017年以来新低。

正因如此，这两年广州在出台托底房地产的政策上，异常卖力，基本看齐了二线城市。最明显的一点便是，广州已经和二线城市一样，全域不限购，外地人想买哪儿都行，想买多少套都行。

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