01
厦门楼市，热度跳水
10月份的火热行情，不只是一线城市的专利，厦门也创造了斐然成绩。
新房成交量创三年来新高。
厦门房地产联合网数据显示，10月份厦门全市一手房共成交5586套，其中住宅成交3157套，环比上涨222.14%，同比上涨128.44%；成交面积338761㎡，环比上涨210.54%，同比上涨142.62%。
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二手房虽然没有新房火爆，但环比同比都实现了增长。10月份厦门二手房成交共2575套，成交面积249671㎡；其中二手住宅成交1975套，环比上涨46.3%，同比上涨41.88%；成交面积196346㎡，环比上涨40.21%，同比上涨35.65%。
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在成交量推动下，厦门新房与二手房价格止跌转涨，要知道，之前厦门的房价一直处在领跌位置。
国家统计局披露，10月份厦门新房环比上涨0.2%，二手房环比上涨0.1%，是10月份新房与二手房环比同时上涨的三个城市之一（另外两个是上海深圳）。
不过，恰如我多次强调的，过去三年的救市效果作用时间越来越短，顶多维持两个月。
进入11月份，广州行情立刻转冷，回到了救市之前的成交量，厦门不外如是。
根据克而瑞厦门披露，11月前两周，厦门商品房成交量连续跳水。11月第一周相比于前一周成交量腰斩，第二周继续下跌，回到了这一轮大规模救市之前的水平。
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新房成交均价，也再次回到了3万以内。
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二手房周度成交目前还维持在高位。
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02
厦门房价调整的逻辑
厦门行情这么快就转弱，房价也转跌，根本逻辑在于这座城市的房价虽然经历了调整，但依旧高不可攀。
此外，这座城市的居民杠杆率已经被拉满，很难再拉动。
之前在厦门房价一直领跌的时候，本号就专门分析过厦门房价下跌的主要逻辑：
第一，其调整的根本逻辑，是房价与城市本身的“德不配位”。这也是大多数中心城市房价调整的核心原因之一。
说白了，就是房价太高，严重超越了当地人的购买力。
厦门虽然头顶副省级城市计划单列市头衔，但论经济实力财政实力和人口规模，都非常普通。
在产业上与苏州南京合肥等城市根本没法比，尤其是与苏州相比，产业与经济实力相差几个量级。
而房价鼎盛时期的厦门，房价收入比接近40。也即当初一个拿着厦门平均收入的人，想要在厦门买一套平均面积的房子，需要不吃不喝四十年才能够。
之前本号详细介绍了深圳楼市因何而涨，因何而跌。
简单归纳，上一轮牛市中深圳房价率先启动，并从2015年年初的3万多成交价涨到了2021年年初的8万多成交价，挂牌价甚至冲破了9万，背后是两股势力推动。
一个不断涌入的人口带来的硬性需求，另一个是经济产业金融科创等综合实力不断提升之下引起全国热钱加注深圳，也即炒作。
厦门的房价上一轮上涨也是这两个因素，但侧重点不同。深圳的房价上涨，刚需与炒作四六分成，厦门则是二八分成，也即炒作是其房价的绝对支撑力量。
而相比于深圳，厦门的产业根本撑不起如此高的房价。
如今深圳的房价，已经从8字头跌入5字打头。
厦门还有什么支撑力量？
第二，厦门的居民杠杆率很高。
在2021年之前，厦门的居民杠杆率位居全国第二，仅次于深圳，可见其买房热度。
这几年在调整之下，厦门的居民杠杆率下滑至第6，深圳下滑至第五，杭州则位居第一。
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虽然排名下降，但杠杆率的绝对数依旧很高，很难再拉动。
可以看下全国整体情况。
全国居民杠杆率在2019年之前一路飙升，2020年9月份达到了60.8%。在2020年9月份之后至今，一直没有什么大变化。
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走势已经很好地说明，居民的杠杆已经拉不动了。
第三，台海局势。
台海局势加剧，是厦门楼市下行不可忽视的因素。
连续三年上至中央下至地方的救市，产生不了作用，而且效果越来越短。根本原因在于，对房价下跌的根本因素，没有产生任何作用。
本号之前多次强调过，房价与收入预期之间，要寻找一种新的平衡，只有出现了新的平衡点，房价才会止跌。
而无论是放开限购放开落户，还是降低首付等其他措施，都做不到这一点。
要快速实现平衡，一方面要不断缩小房价与收入之间的差距，要么提升民众的收入，要么不断降低房价。另一方面，恢复信心。
无论是缩小房价收入比，还是恢复信心，都得基于经济回暖就业回暖。
03
楼市企稳并不容易
这一轮救市引发一线与部分强二线城市行情走热之际，本号就多次强调过，大家要谨慎乐观，不要盲目乐观。
得让子弹多飞会儿，楼市企稳并不容易。
从国家统计局披露的数据来看，10月份虽然一线和部分强二线城市行情火热，但全国整体成交量还不如9月份。
1-10月份，新建商品房销售面积77930万平方米，同比下降15.8%，其中住宅销售面积下降17.7%。新建商品房销售额76855亿元，下降20.9%，其中住宅销售额下降22.0%。
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来源：国家统计局
为了更直观看出10月份全国商品房销售情况到底如何，本号根据国家统计局公布的每个月数据，梳理了一张表格。
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制图：城市财经；数据：国家统计局
可以看到，10月份无论销售面积还是销售额，都比9月份还要低。
以此预估，到今年年末，全年商品房销售面积和销售额将从去年的“双11”跌至“双9”。
企稳的难点在于：
第一，我们的房价还是很高很高。
国内房价在经过了20年高速上涨之后，已经处于极高位置，即使在最近几年有所下降，但是仍然很高，以房价收入比来看，国内房价，尤其是一线城市房价，在全球范围内也高居前列。
泡沫依旧很大，消化泡沫仍需要不短的周期。
等到这轮房价止跌企稳后，房地产市场将进入长期低位横盘。
当然，等这一轮调整结束之后，一线城市核心地段的优质住宅，依旧具备保值增值作用，但凭借炒房赚快钱的时代，不存在了。
第二，尽管高房价城市中，有一批产业经济人口表现都不错的城市，但是，高房价严重透支了这些城市的支撑力。
对于一二线城市来说，房价调整的根本逻辑，其实就是一句话：很多城市的房价，德不配位。
对于房价远超城市平均购买力，超前透支城市经济产业实力的城市来说，房价回调是必然选项。
第三，基本面没有改善。
就业收入没有改善，收入是就业的函数，就业是经济的函数。只有这些改变，预期才能改变，只有预期改变，大家才有能力有意愿入场，而不是仅靠情绪。
我还是那句话，只有经济产业就业复苏了，楼市才能走出低谷，上演企稳局面。
如果后续经济产业就业的数据无法给予市场信心和预期，即便一线城市也无法上演独立行情。
即便后续依靠政策强拉，止跌，未来也是处在“L”的底部横盘，或微微上翘。
一线城市的房价，早晚会止跌，但节点我们无法预测。
但有两点是可以肯定的：
第一，房地产的黄金时代，已经一去不复返了。等这一轮调整结束之后，一线城市核心地段的优质住宅，依旧具备保值增值作用，但凭借炒房赚快钱的时代，不存在了。
第二，全国分化区域分化城市分化。
未来的房地产市场，会是一个极度碎片化的市场。不仅全国范围内分化严重，区域分化城市内部分化同样严重。
毕竟，中国人口红利已经终结，而大多数城市海量的库存现状也摆在这里。
这便意味着，这一波调整之后，我们的房价会类似于日本。
几个核心城市群中的核心城市（一线与部分强二线城市），价格在通胀和需求作用下，继续上涨。其他大多数城市，会在人口流失之下，横盘若干年。少部分人口流失严重，产业羸弱的城市，房价白菜化。
核心城市，核心区与郊区，会有同样的分化。
