作者：梁争誉
“怎么样，你现在工资比杨惠妍高了吧？”高管官宣降薪后，碧桂园员工们见面时这样打趣地互相问候。
日前，碧桂园公告称，执行董事杨惠妍莫斌杨子莹和非执行董事陈翀将作为董事的年薪分别由37万元300万元200万元和37万元统一调整至12万元，即月薪1万元。
过去，因为城镇化提速和土地增值，房地产行业一直被视为暴利行业，房企高管更是高薪的代名词，甚至诞生过年薪过亿的“打工皇帝”。2020年，地产圈就有两位高管拿到过亿薪酬，分别是碧桂园总裁莫斌，年薪1.33亿元；中国恒大原执行董事行政总裁夏海钧，年薪2.04亿元。
这还只是高管们薪酬构成的冰山一角。一般来说，房企高管的收入包括三部分：工资奖金和跟投回报。在行业如鲜花着锦的高光时期，跟投回报才是高管们的收入大头。
2012年，碧桂园推出“成就共享”计划，两年后“成就共享”计划升级为“同心共享”计划，所有新获取项目全部启用跟投制度，放开让员工入股项目的权利，进一步捆绑公司与员工的利益。2014年，万科宣布实施事业合伙人机制，在项目层面建立跟投机制，在公司层面推进事业合伙人持股计划。随后，跟投席卷整个行业，越秀地产金地集团旭辉控股当代置业等房企纷纷跟上。
彼时，房地产行业处于去库存高峰期，销售规模一路高歌猛进，高管们因为跟投回报赚得盆满钵满。不只是集团总裁，职能中心高管区域总裁也能晋级为“打工皇帝”。
典型的如碧桂园原江苏区域总裁刘森峰，其在2016年带来区域公司实现367亿元的销售额，嘉奖之下，他也成为中国房地产历史上第一个拿到亿元年薪的区域总裁。当时媒体是这样报道的——这样的造富速度，让他（刘森峰）成了碧桂园最好的招聘广告。无数博士排着队，去领一张通往碧桂园顺德总部的入场券。
然而，随着行业进入调整期，商品房销售规模在2021年登顶后回落，“一天卖一个亿”的销售神话终结。这个曾经最光鲜亮丽的造富行业前途未卜，地产圈“打工皇帝”不复往日光彩。昔日的跟投热潮也逐渐褪去，甚至成为困住地产人的沉重负担。
馅饼变陷阱，跟投成了定时炸弹
行业内有这样一种说法，年化收益超过两位数的一定是骗子。但是，在曾经的地产圈，两位数的跟投回报率是常态。
跟投的本质是“超额利润分红”，通过跟投人出资获得收益的制度设计，强化经营周期内的现金流管理和利润管理。在实行初期，跟投制度对房企的规模增长员工的财富增长产生了明显的正向反馈。
以碧桂园为例。2017年，碧桂园实现销售金额约5508亿元，首次登顶。十年前，这一数字是175亿元。销售规模极速膨胀，既得益于碧桂园踩中城镇化风口布局三四线城市，也有赖于跟投制度的激励使得员工长期保持冲刺状态。
据第一财经报道，2017年1月，莫斌在一场春茗会上说，由于经营超预期，销售回款表现突出，“老板（原碧桂园董事会主席杨国强）给我们发的钱（奖金）实在太多了。”
当时，碧桂园实现销售金额3088.4亿元，同比增长120%，排名行业第三。重点区域江苏沪苏广清惠深等业绩排名靠前，分别实现367亿元308亿元211亿元173亿元的销售金额，区域总裁项目总监以及下属职员都拿到创造纪录的奖金，时任江苏区域总裁的刘森峰便是碧桂园当年6位年薪过亿的区域总裁之一。
除了高管，基层员工也曾因为跟投制度获利颇丰。
一名TOP 10房企一线员工告诉时代周报记者，她跟投的公司上海一项目，因为去化突出，最终拿到了接近70%的回报收益，“如果不是因为限额，当时多投几个这样的网红盘就财务自由了。”
但是，当市场转向，销售失速，过去的激励就变成今日的枷锁。
“职业经理人承担不了投资人的角色。”中南置地原董事长陈凯就曾公开批评跟投制度，“很多时候，一个项目挣不挣钱，是因为市场政策的变化，这跟一个职业经理人有强关系吗？我一个搞研发的，把设计认认真真做好，可市场不好，项目亏了，要付出代价，他愿意吗？投资人可以亏一点，但一个职业经理人，拿出所有的工资和积蓄，你亏了怎么办？”
上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱也曾在2015年预言，项目跟投可能是房企未来的“定时炸弹”。
“大多数公司都要求项目结算时候才能退出，部分公司可以在现金流转正后逐步退出。虽然对于公司或者项目来说，跟投的钱还是小钱，基本在总投资额的10%以内，但对大多数个人来说这绝对不是一笔小钱了。一旦金额过大，周期过长，赚钱的好事会变成让大家焦躁不安的坏事。”
伴随着房企陆续出险，丁祖昱的判断变成现实，多家房企被曝跟投资金难以兑付。
一名前出险房企员工告诉时代周报记者，他跟投的公司理财项目，80万元本金仍在“挤牙膏式”兑付，“一个月给你打几千块，全部拿回来得十好几年。”在多个社交媒体平台，有地产从业者自曝，跟投离职后退出，本金还要打折才能收回。
降本增效，高管开始不坐头等舱
地产行业风光不再，房企开始过起“紧日子”，降本增效的“大刀”砍向薪酬支出，旧日的“打工皇帝”当下或主动或被动降薪。
碧桂园管理层已经经历多次降薪，降幅最大的是莫斌。
根据Wind数据，莫斌2022年年薪约957.8万元，相比2021年减少约1.82亿元（含酌情奖金其他福利及股份支付奖励退休福利计划的雇主供款等）。另外，碧桂园多名副总裁的年薪也有较大幅度的下滑，杨志成宋军苏柏垣2022年年薪分别较2021年减少4119.1万元1806.4万元1367.6万元。整体来看，碧桂园管理层2022年薪酬总额约为6132.9万元，同比下降83%。
碧桂园管理层2021年薪酬构成情况，图源：企业年报
万科管理层的薪酬调整来得更早一些。
2021年，万科实现归母净利润225亿元，同比下降45.7%，是万科发展史上第三次净利润下滑。为此，万科高管团队主动提出降薪。万科董事会主席郁亮自愿放弃超600万元的年度奖金，税前薪酬从2020年的1247.3万元降至2021年的154.7万元，同比下降约87.6%。万科总裁祝九胜等7位高管亦决定放弃部分薪酬，2021年万科管理层薪酬总额约3649.6万元，同比下降逾四成。
整体来看，根据Wind统计，2022年A股上市的88家房地产开发企业中，董事长的平均年薪约为143.6万元，较2021年的174.6万元下降17.5%；管理层年度平均薪酬总额约为1320.0万元，较2021年的1630.9万元下降19.1%。
如果聚焦到头部企业以及拉长时间线，高管年薪降幅更为明显。Wind房地产开发企业中，2022年薪酬排名前20的董事长平均年薪约为386.3万元，较2020年的506.9万元下降23.8%。
值得一提的是，A股上市房企中，2022年年薪超500万元的董事长有4位，包括中南建设董事长陈锦石华发股份董事长李光宁保利发展董事长刘平和招商蛇口原董事长许永军。可供对比的是，2021年和2020年均有9位。
上市房企董事长年薪变化，图源：Wind
高管降薪之外，房企降本增效的战略也落在更多细微之处。
万科管理层从不坐头等舱做起。“我助理给我定机票的时候是不会买头等舱的，如果有时间接近的航班也会看哪班便宜买哪班，能省多少钱不是最重要的，传达的信号很重要。”郁亮在一次内部讲话上说。
出清之年，地产仍处于下半场
“房企对薪酬体系的调整，本质上反映的是对市场前景的预判。”明源地产研究院认为，2023年以来，虽然楼市利好政策不断，但市场热度和增长动能在今年能否得到延续，仍是未知数。这也意味着，如果房地产市场再次下行，房企经营规模不能快速提升，新一轮的薪酬体系调整仍会继续。
今年，房地产销售规模的下滑趋势仍在持续。
国家统计局数据显示，今年1-11月，全国商品房销售面积10.05万亿平方米，同比下降8.0%；商品房销售金额10.53万亿元，下降5.2%。
克而瑞认为，短期来看，房地产行业并不会出现以往政策刺激后V型大反转，筑底低位震荡脉冲式调整是主旋律。2024年商品房销售将保持震荡修复的格局，预计全年面积金额下降5%左右。
“我们认为房地产利好政策持续释放后是有一定积极效应，这一点从商品房销售金额面积单月同比降幅企稳收窄也可见一斑。但政策发挥依然需要过程，房地产市场正处于转型期的调整中，行业仍将在底部运行一段时间。”克而瑞进一步表示。
中指研究院的预期较为乐观。该机构认为，全国住房城乡建设工作会议进一步明确了2024年房地产政策的发力方向，住房发展正从“有没有”进入到“好不好”阶段，“好房子”供给量增加也意味着将促进更多改善性住房需求入市，未来改善性住房需求仍有较大释放空间。“房地产行业在经历了两年多的市场超调后，随着供需两端政策协同发力，有利因素正在不断增加，2024年房地产市场有望逐步实现筑底企稳。”
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，2024年房地产仍处于下半场，即风险释放过程，或者“出清之年”。当务之急，应该是疏通存量房挂牌量，包括继续通过降成本加快二手房销售，也包括降低更多业主加入挂牌序列的冲动。同时，尽快斩断房企层面风险蔓延，并推进保交楼的进度。
“经历连续两年风险释放和出清，行业体量已经回到2015年左右的水平，再次大幅下行的可能性比较小。”李宇嘉表示。
市场仍将保持低位盘整，房企高管降薪将会成为趋势。“行业整体格局发生改变，所以高管薪酬还会稍微下降。”镜鉴咨询创始人张宏伟表示，和对外宣传的不太一样，房企高管更多是被动降薪，“家族企业除了核心决策层，职业经理人高管谁会主动降薪？”
张宏伟进一步表示，跟投机制下，房企高管的大部分收入以跟投的形式投给公司，即使不降薪，也拿不到全部收入，“是你的钱，也不是你的钱。”
