作者：余飞
01
北京，拟取消豪宅线
9月20日，北京市发布了“中共北京市委贯彻《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》的实施意见”。
这份《意见》是对今年二十届三中全会发布的《决定》的落地执行。文件内容很长，涵盖了方方面面的改革举措。
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其中，关于房地产方面的表述如下：
完善租购并举的住房制度。加快建立符合首都特点的房地产发展新模式，加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。健全支持城乡居民多样化改善性住房需求的政策机制，发挥住房公积金的住房保障作用。 优化房地产政策，适时取消普通住宅和非普通住宅标准，优化商品住宅用地交易规则，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。
这一表述，基本是《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》里面的原话：
加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。
只是结合了北京作为首都的特点，加入了首都内容的表述。
这段话中，最关键的是后面一句话，优化房地产政策。
北京提出，要适时取消普通住宅和非普通住宅标准，并优化商品房住宅用地交易规则，同时要改革房企融资方式，改革预售制。
这意味着，接下来，北京大概率会取消豪宅线，并加大现房销售举措。
02
北京房价跌回8年前
关于改革预售制，北京其实早就行动起来了。
北京在去年第三轮集中供地的18宗土地中，将13宗地块明确要求现房销售。此外，在第四轮集中供地中，推出的6宗地块，全部设置了竞现房销售面积环节，并且首次对期房销售和现房销售进行区别定价。
现在在正式文件中再次强调此事，意味着接下来现房销售会大规模扩大。
文件最吸引眼球的，还是“适时取消普通住宅与非普通住宅标准”。本号预估，这个月内，北京住建委关于取消豪宅线的细则，就会发布。
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去年年末，北京上海深圳就曾调整过豪宅线。
2023年12月15日，北京宣布，普通住宅的标准，由140平方米以下调整为144平方米以下，价格标准取消了总价段限制，五环内成交单价上限由39600元/平方米提升至85000元/平方米，提升了1.15倍；五-六环成交单价上限由31680元/平方米提升至65000元/平方米，提升了1.05倍；六环外成交单价上限由23760元/平方米提升至45000元/平方米，提升了89%。
上海方面：豪宅线，之前面积规定140平以上，现在为144以上。取消总价豪宅线。
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来源：界面新闻
现在，北京打算直接取消豪宅线。
这会带来什么影响？在首付调整之前，影响蛮大，但北京去年至今已经两次降低首付，豪宅线的取消带来的影响，将大打折扣。
去年12月，北京在调整豪宅线的同时，降低了首付。
首套房首付从普通住宅的35%非普通住宅的40%，统一降至30%。
二套房从普通住宅的60%非普通住宅的80%，调整为城六区50%非城六区40%。城六区包括海淀朝阳东城西城丰台石景山。
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来源：界面新闻
今年6月份，北京再次下调首付。
首套房首付，无论是商贷还是公积金贷款，最低下调至20%。
二套房首付以五环为界线，五环内首付35%，五环外30%。
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两次下调首付之后，只要是首套房，无论是普通住宅还是非普通住宅，首付都是20%。二套房，无论是普通住宅还是非普通住宅，五环内首付35%，五环外首付30%。
现在取消豪宅线，唯一的影响，就是降低税费，包括契税和增值税。
取消普通住宅和非普通住宅标准，意味着二手房交易中每套房子可以节省数十万，甚至上百万的税费。
作用有多大？不妨看下成交量走势。
去年12月份，北京大幅降低了豪宅线标准，今年1月份北京二手房成交量并没有起色，直到2月3月份，才创造了一波小高潮。
但很快又下来了。
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制图：城市财经；数据：北京市住建委
今年6月北京降低首付，7月份北京的二手房成交量冲破了1.5万套，高达15575套。然而8月份又跌破了1.5万套，为14363套。
从成交量走势可以看到，哪怕北京这样的顶级城市，现在的救市政策，效果顶多也就维持两个月。
正因如此，现在各城市的操作，基本就是隔两三个月就来一波刺激。
市场预测这个月底，也即9月30日，新一轮全面救市措施可能要发布，其中可能包含存量房贷利率调整的消息。也就是说，北京可能掀开新一轮救市大幕。
北京这时宣布将适时取消豪宅线，其实背后也是承受着一定的压力。毕竟，全国房价陷入普跌之下，北京也没能置身事外。
北京统计局披露，今年前8个月，全市商品房销售面积658.1万平方米，同比下降5.1%，其中住宅销售面积466.6万平方米，下降8.7%。
价格方面，财新网披露：
北京二手房价格已回落至2016年8月9月的水平，从最高点累计下跌了25%； 北京8月二手房成交均价尚未统计完成，但从挂牌价和市场感受来看，价格仍是下跌的。
“卖一买一”置换改善型购房比例从2020年的八成降至如今不足四成，很多人卖房后不再买入。
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克而瑞最新调研的天津武汉北京苏州上海的跌幅情况。
天津上半年成交的小区中，95%在降价，其中6%价格腰斩。武汉97%降价成交。北京83%降价成交，苏州96%降价成交，上海86%降价成交。
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03
大势不可挡
内地，现在已经 是一个 供大于求的买方市场，这一点，自去年7月份的 中央政治局会议 首次 表态后， 都被经常提到。
恰在此时，我们的人口也转向了。2022年全国人口减少了85万人，2023年减少了208万人。
利空不止于此。还有高房价与低收入之间的天堑形成的需求断档，还有大环境的转变，还有目前的就业预期收入预期以及信心缺失。
总结下来有三点：
第一，宏观经济周期宏观大环境以及全球局势带来的不确定性，让有钱人没有信心和预期买房投资。而且，之前炒房投资收获的人，正在寻求离场，落袋为安。
第二，当下的收入和失业，让相当一部分买不起房的人，更加买不起房。
第三，中间一小撮有首付能力的人群，在调整的环境中，选择持续观望，既怕追高，又怕踏空。
一句话概括就是，富人不买，中产不敢买，普通人买不起。
我之前说过，经济的兴盛之下的房地产兴盛，才有意义。反过来，房地产兴盛带动经济兴盛，则是虚假繁荣。
换句话说，只有经济产业就业出口复苏了，楼市才会复苏。
但目前的经济复苏回环曲折。
这一点，官方早就心知肚明，所以早在2023年7月份的重要会议上，官方就明确表示：
当前经济运行面临新的困难挑战，主要是国内需求不足，一些企业经营困难，重点领域风险隐患较多，外部环境复杂严峻。疫情防控平稳转段后，经济恢复是一个波浪式发展曲折式前进的过程。我国经济具有巨大的发展韧性和潜力，长期向好的基本面没有改变。
简单理解就是，在内需不足企业经营困难风险隐患较多外部环境复杂严峻四大阻力之下，接下来我们的复苏不是康庄大道，而是羊肠小道。
所以，这轮内地楼市调整的周期，不会短。
