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核心提示：
12024年以来，断供保房的生意兴起，有不少机构声称即便是断供也能帮业主保住房子，保房期间为3-8年，甚至有保房机构声称通过保房帮业主赚到了数十万元。
2一些保房机构的收费并不算低，100万的存量房贷，要收费5万元，而他们的主要手段便是在逾期催收诉前财产保全等各个阶段，提出法律异议，以延缓司法进程，达到保房目的。
3断供保房看似为陷入困境的房主提供了一条缓解燃眉之急的捷径，实则是利用信息差来牟取利润。由于银行已经倾向于对还贷困难人群冷处理，正常和银行沟通，也能获得一定的延缓期限。
4断供保房本质是一场用金钱换时间的“对赌”，“赌”的是自己和房价的未来，只是将风险暂时搁置，月供并未真正免除，而是在不断累积。保房期限结束后，如果经济状况没有改善或者房价没有回暖，想保住房子是不可能的。
凤凰网《风暴眼》出品
文｜不语 编辑｜文骅
爆料邮箱：all_cj@ifeng.com
01帮断供人保房，成了一门生意
在李明的心中，一个艰难的抉择如同巨石般沉甸甸——是否要通过断供保房来保住那个曾经承载着梦想与希望的小窝。
回想起2019年的那个春天，李明在广州入手了一套属于自己的小窝，房产总价将近200万，虽然月供要还一万多，但以他当时的收入来说，并非不可承受。
但世事无常，失业突如其来，那原本看似合理的月供突然变得遥不可及。两个月前，在无数次权衡利弊之后，李明无奈地选择了断供。
每日接连不断的银行催还款电话让他心烦意乱，同时，他也越来越意识到，那所房子可能即将不再属于他。按照标准的程序，断供之后，他将面临银行的催收法律途径的追讨，直至房产被拍卖的残酷现实。
更令他担心的是，房价已经悄然下降，如果拍卖金额能够还清剩余贷款还好，但如果不够，他还要承担剩下的债务。这份压力，让他几乎喘不过气来。就在李明几乎要绝望的时候，他留意到网络上有人宣称能“断供保房”。
断供也能保住房子？这是他从来没有想过的。而断供保房的服务者则在网络上宣传：“无论你的房子是否即将断供，或已断供；无论你是否已被起诉，或正被执行，我们都能通过法律途径，为你量身打造最优保房方案。”他们承诺的保房期限长达3到8年，期间无须偿还本金和利息，房子仍可出租或自住，不影响孩子上学。
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“这不仅能缓解你的压力，还能让你有足够的时间东山再起。而且，如果这期间房市回暖，你仍可在价格合适的时候出售。”这番话触动了李明。
和李明一样，许多断供人想要保房，目的各有不同。但是面对上述说法难免都会心动。
凤凰网《风暴眼》从多位从事该业务的工作人员了解到，保房人群中，不仅有断供的按揭购房者，还有众多生意人因经营贷逾期而陷入困境。他们曾把房产抵押向银行贷款，试图维持生意运转，却因收益预估过高导致资金链断裂，进而引发个人经济危机。
“他们要么是想拖个几年再卖房子，要么是孩子需要学位但出现了还不了月供等情况，所以才选择断供保房，”一位从业者提到。
这一切背后，是市场需求的催生与交易的暗流涌动。国信达数据发布的报告，2024年1-8月全国法拍房挂拍量为434552套，同比增长68.74%。一旦成交，对许多人来说就是房钱两空。也因此，2024年以来，教人“断供保房”，俨然成了一门生意。
从微信指数来看，今年以来断供保房的话题热度持续高涨，在9月2日这一天，微信指数更是突破了100万大关。保房服务机构的生意也是相当火热，有相关博主在简介中写道；已成功为上百个家庭提供保房服务。
本质上，断供保房是一场用金钱换时间的“对赌”，“赌”的是自己和房价的未来，并非真的保住房子，只是拖延几年，帮助业主的房产不被强制处理。但因为断供后，房子已经抵押给银行，法律诉讼已成定局，如果经济状况没有改善或者房价没有回暖，想要真正保住房子，是不可能的。
在这门“火热”生意背后，当然离不开利益。有网友苦涩地表示，断供人生活原本已经很惨了，没想到仅剩的余粮被各种教你停息的保房的分期的延期的机构或人盯住，最后可能一分不剩了。
02 100万存量房贷，服务费高达5万
在社交平台上，随意搜索关键词，就能搜出大量提供断供保房服务的信息。发布者大多自称律师，内容里用很醒目的字体和话术吸引濒临断供的人，诸如“房贷断供超6个月，银行将提起诉讼，要求法拍你的房子”“若无力偿清剩余房贷，银行将执行法拍，届时，不仅房子将失去，钱财也将付诸东流”等。
这些宣传逻辑如出一辙：先制造焦虑，再提供方案。在营造出足够的紧张氛围后，他们便会抛出“保房”的诱饵。更有律所声称，他们不仅成功协助断供者保住了房子，还为其赚取了数十万元的利润。
抛开这些光鲜亮丽的宣传包装，断供保房的实质运作机制其实并不复杂。
当凤凰网《风暴眼》向某保房机构的工作人员咨询时，对方提供了一个需填写的表格，内容涵盖当前欠款总额每月还款金额贷款状态（如正常还款中已断供已展期已被起诉）房屋使用情况（自住或出租，若出租则需注明租金金额），以及是否为夫妻共同债务或存在其他担保人，以及是否还有其他债务等信息。“收集这些信息是为了评估能不能保房，以及能保多久。”对方表示。
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按照他的说法，保房分为两种，一种是断供前保房，一种是断供后保房。他称如果还没有断供，则可以帮忙去跟银行申请做延期，“至少能延期一年以上，期间一分钱不用还”，而他们要收取6000块钱的费用。
而断供后保房，核心策略便是“拖延”。上述工作人员透露，他们会在逾期催收诉前财产保全法庭审理执行乃至最终的资产清算与处置等各个阶段，提出合理的法律异议，以延缓司法进程。
具体而言，断供后，业主可与银行沟通，表示正努力卖房偿债。在收到诉状后，可以让被执行人以户籍不在当地等理由提出管辖权异议，尽管这一诉求不会得到支持，但一旦异议被提出，开庭的时间便会被迫延后，而整个法院受理审查驳回再送达的过程，又能延长不少时间。
即便是房子面临拍卖，也可以继续拖延：找“租客”签订一份长期租赁协议，再让其以“买卖不破租赁”为由，向法院提出执行异议，即便是败诉，依旧可以拖延一段时间。
这些保房机构拖延的策略还有很多，广州一保房机构人员透露，由于法院在拍卖房产前需要进行评估，业主有权要求在本人亲自在场的情况下，安排两到三名人员实地勘测房产。这样一来，业主便能以工作繁忙为由，拒绝到场，从而拖延整个进程。
这看起来似乎是在钻法律规则的漏洞，但却能让负债人达到保房的目的。主攻房产领域诉讼纠纷的北京市东卫律师事务所合伙人张涛解释，在应诉至执行这一漫长而复杂的过程中，若律师不断提出异议，而且一审之后再申请二审，是有可能在一定期限内保住房子。
上述保房机构人员还宣称，通过保房，还可以帮助业主赚钱。他表示， 可以采用“买卖不破租赁”的套路。先安排朋友或者亲戚永久居住权以及15年租约来设立法律障碍。断供后，房子虽被银行起诉拍卖，但因居住权和租约的存在，鲜有人敢参与拍卖，二次拍卖价格便会更低，这时再让朋友以低价拍得房子，此后通过高评估从银行获得新贷款，不仅保住了房子，最终还获利80多万元。
张涛分析，在当前的市场环境下，不排除可以通过这种方式赚到钱的可能。因为房子本来就在降价，进入第二次拍卖时，其价格将会进一步降低。
当然，在这场保房游戏中，最大的受益者还是保房机构。凤凰网《风暴眼》了解到，各机构在保房费用收取上存在差异。一些机构表示，他们会综合考虑贷款合同的具体条款以及逾期情况来评估费用。
而部分机构则是依据贷款余额来确定费用：若贷款额不超过100万元，则费用为5%；贷款额在100万至500万元之间，费用比例为3%；贷款额超过500万元，则费用降至2%。
这样的费用并不算低，以贷款100万元期限30年为例，按照当前房贷利率计算，每月还款额约为4774元。在此情况下，保房费用为5万元，这相当于大约10个月的房贷还款额。
03可能涉嫌刑事犯罪
这样断供保房生意之道，也饱受外界的质疑与审视。其运作机制，看似为陷入困境的房主提供了一条缓解燃眉之急的捷径，实则是利用他们对法律金融知识的匮乏，以及迫切寻求解决方案的心理，来牟取利润。更为严重的是，这种业务模式背后还潜藏着不容忽视的法律风险。
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广东法制盛邦（东莞）律所高级合伙人吴泷飞向凤凰网《风暴眼》表示，断供保房机构本质上是在赚信息差的钱。她认为，尽管断供保房虽然能在一段时期内起到保房的作用，但并非必要之举。
她透露，通常情况下，即使断供后不进行任何干预，按照正常法律程序，房产也不会迅速被拍卖，往往需要一至两年时间，期间还是可以自己住。同时，若借款人因经济困难无法按时还贷，断供前完全可向银行申请延期还款。
“即使已经断供，银行也逐渐变为冷处理”，张涛进补充说，过去银行贷款不良率低，一旦发生连续三次或累计六次断供，银行可能会立即提起诉讼。但现在，随着断供现象的增多，且许多房产仍有人居住，拍卖变得不再那么容易执行，而且容易引发矛盾，这是各方都不愿看到的结果。
他表示，大多数银行会根据借款人的还款历史和当前困境，与借款人协商解决方案，如暂时停止还贷减少月供金额或仅支付利息。“这个缓冲期的长短不一，可能从三个月到两年不等。”
也就是说，无论是断供前，还是断供后，不用向保房机构支付费用，也能通过正规渠道在一定时间内保住房子。“问题在于，许多业主对法律政策以及如何与银行沟通知之甚少，因此容易被保房机构的说辞所迷惑，进而选择断供保房，”吴泷飞表示。
房产博主“大房哥”则认为断供保房业务是在榨取断供者的“最后一滴血”。这些人群本就因资金紧张而生活困难，现在还有人趁机牟利。 而在断供之后，业主将会面临更多的风险。
张涛透露，若一直拒绝还款，银行肯定会启动诉讼程序，要求断供者承担违约责任，这包括但不限于一次性偿还全部贷款本息以及承担律师费用等，还是会造成经济损失。“到那时个人的征信也会受影响，必须等到失信行为停止后的五年，这一不良记录才能被抹去。期间，个人再申请贷款，甚至是子女的教育规划，都将因此受到不利影响。”张涛强调。
更为关键的是，断供保房行为实质上是在法律边缘的微妙平衡中徘徊。吴泷飞指出，虽然采用拖延策略以迟滞诉讼进程本身或许并不直接构成法律风险，但若事先策划以租赁形式作为规避手段，则极可能跨越法律界限，被视为抗拒法院判决与裁定的行为。张涛进一步指出，一旦事实清楚证据充分，有可能涉嫌刑事犯罪，面临法律的严惩。
断供保房，更像是迷雾中的一场豪赌。断供者在这条路上跌跌撞撞，试图寻找那一线生机，却不知，真正的安全，或许藏在更为坦诚与理智的选择之中。
（李明为化名）
