北京出台楼市新政，非京籍购房五环内社保降至3年，影响几何">
文｜《中国企业家》记者 李艳艳
编辑｜姚赟
头图来源｜视觉中国
继上海广州深圳陆续出台稳楼市的相关政策后，北京的政策终于“压轴”落地。
9月30日晚，北京发布楼市新政，从降低存量房贷利率下调个人住房贷款最低首付款比例加大住房公积金贷款支持力度调减非京籍家庭购房社保或个税缴纳年限调整通州区住房限购政策取消普通住房和非普通住房标准加快构建房地产发展新模式等方面出台政策措施。
此次北京共出台了8项新政，自2024年10月1日起施行。最受关注的，是对于限购政策的调整。
按照新规定，非京籍家庭在京购房，连续缴纳社保或个税的年数从过去5年，改为在五环内购房为3年，五环外购房为2年，即业界总结的“五环内5改3”“五环外5改2”。符合北京市经济社会发展需要的高层次和急需紧缺人才购房，明确为“购房之日前连续缴纳满1年及以上”。
至此，国内四个一线城市已全部出台稳楼市政策，并不同程度降低了限购门槛。从内容来看，整体的政策输出符合预期，也符合各城市的楼市现状。“广州最彻底，限购全部解除，外地人随便买；深圳诚意足，核心区外地人只要1年社保，非核心区随便买，还取消了限售。”一位行业人士形容称。
多位行业人士称，为了促进房地产市场尽快止跌逐步回稳，此次北京楼市新政可以说“力度空前”。同时，这些政策措施也将对支持合理住房需求提振市场信心合理引导预期激发市场活力起到有效作用。有专家分析，北京此轮政策调整已经基本到位。
“作为全国楼市调控标杆，北京在过去几年房地产市场一直较为平稳，在市场供需结构变化情况下，此次政策调整有利于市场稳定。预计10月北京二手房成交量将维持在1.3万套左右，新建住宅市场也有望企稳。”中原地产首席分析师张大伟说。
北京出台楼市新政，非京籍购房五环内社保降至3年，影响几何">
政策持续优化，限购门槛降低
北京的“限购”政策，堪称全国最严。
此次调整前，大部分区域的非京籍购房者，仍需满足5年的在京连续纳税或缴纳社保要求。在通州区购房，还需满足额外的限制条件。今年4月30日，北京有条件地放宽了五环外的限购，但总体的限购门槛仍然较高。而今，此番新政出台，对限购政策的调整备受关注。
在中指研究院政策研究总监陈文静看来，本次北京对限购政策进行了差异化优化。如，北京五环内购房社保年限要求降至3年，五环外降至2年，而针对高层次和急需紧缺人才购房，社保年限则降至1年，明显加大了对人才购房的支持力度。
此外，取消通州区限购政策的“特殊待遇”，与北京市限购政策保持统一；京籍成年单身人士与未成年子女共同生活的，也按京籍居民家庭执行住房限购政策。“整体来看，此次北京限购优化力度较大，预计将对市场活跃度产生较为积极的影响。”陈文静称。
除了降低限购门槛北京还加大信贷支持力度，降低存量房贷利率的同时，将首套首付比例降至全国统一下限，二套首付比例则不再区分五环内外，由之前五环内最低35%五环外最低30%统一降至20%，力度大于上海，将明显降低购房者置业门槛，促进刚需和改善性住房需求释放。
新政中，北京还加大了对京籍二孩以上家庭住房的贷款支持力度，提高了公积金贷款额度。
今年以来，北京已经针对购买绿色建筑装配式建筑以及购买符合条件的老旧小区，加大了公积金贷款支持力度，本次将进一步支持京籍多孩家庭购房，将公积金贷款额度提升40万，也将降低多孩家庭购房成本，是支持改善性住房需求的重要体现。
北京此番楼市新政还将按照国家工作部署，及时取消普宅和非普宅标准。在购房过程中，普宅和非普宅的税费缴纳存在一定区别。此前9月20日，北京已明确，“适时取消普通住宅和非普通住宅标准”，本次新政提出，将及时取消普宅和非普宅标准，也是对前期政策的进一步明确。
陈文静表示，取消普宅和非普宅标准，将降低非普宅的交易税费（主要是增值税），进而降低购房成本，带动改善性住房需求释放；同时，取消普宅认定标准，也有助于企业更好地配比产品类型，聚焦于打造高质量符合市场需求的好产品。
此外，本次北京优化政策还涉及加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”住房供应体系，抓紧出台支持“好房子”建设的举措，加快推进城中村改造，发挥“白名单”作用满足房地产企业合理的融资需求等方面，持续防范化解房地产风险，稳定市场预期。
有专家认为，未来伴随市场调整，相关举措有望加快细化落实。
“新政”推出同日，供应端也在发力。
9月30日，北京市规划和自然资源委员会网站发布了“2024年度第四轮拟供应商品住宅用地清单”，共涉及9宗地，土地面积约39公顷，建筑规模约96万平方米，其中朝阳区4宗丰台区3宗，东城区经济技术开发区各1宗，清单内项目将于10月31日前供应。
北京出台楼市新政，非京籍购房五环内社保降至3年，影响几何">
摄影：吴莹
市规划自然资源委负责人在讲话中谈到，北京市将积极应对房地产市场供求关系的新变化，进一步加大对市场需求突出基础设施和公共服务配套较好地区土地供应，特别是轨道交通站点周边用地，推动城市资源要素向站点集聚，带动区域发展，推进“站城融合”。
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一线城市全面跟进，楼市有望加快筑底
张大伟用“小步快走，逐步宽松”形容北京此轮政策放松。
从最初执行“认房不认贷”到去年底“北京首套房首付比例降至3成”，从今年2月通州“双限”松绑到3月“取消离婚家庭三年内不得购房”限制……最近一次是在今年6月25日落地“517”政策。据中原地产研究院统计，自2023年9月起的过去一年时间内，北京已累计发布了10次楼市宽松政策。
而从市场需求来看，张大伟认为，此番政策基本符合市场预期。
中原地产研究院统计显示，截至9月29日，北京二手房当月住宅网签12331套，预计全月在1.3万套左右，接近最近7个月的低点。“新房市场整体价格变动较大，大部分项目销售压力大，这种情况下，市场需要出台政策稳定预期，所以本次限购松绑有利于10月市场止跌企稳。”张大伟推断。
住房城乡建设部9月29日召开党组会议，强调要指导各地有效落实存量政策，加力推动增量政策落地见效。要回应群众关切，支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权，因城施策调整住房限购政策。截至目前，一线城市均已出台楼市新政，积极落实9.26中央政治局会议精神。
央行等监管部门发布相关金融政策后，上海率先发力，修改了外环限购范围，社保“3改1”，增值税“5改2”，并取消了非普通住宅限制。广州全面取消限购。深圳核心区社保“3改1”，非核心区不限，还降低了首付比例，增值税也从5年改到2年。30日晚间，北京新政在各方期待中出台。
在张大伟看来，北京出台政策相对谨慎，本次限购政策也是全国一线城市中最后一个出台的，相比上海深圳，调整幅度还有一定扩容空间。“特别是没有出现增值税的变化，限购主要年限相比其他城市也较高，上海郊区只有1年，北京五环外2年。当然，这也是北京市场的实际情况决定的。”
回头来看，北京作为全国房地产市场最稳定政策力度最高的城市，从2017年开始的调控政策有效抑制了市场非理性上涨。“但一些过于严格的政策措施，也不免误伤了部分真实的购房自住需求。”张大伟称。而今，此轮宽松周期的多方作用下，政策带来的短期影响已经显现。
据中原地产研究院消息，截至9月30日，中原二手住宅报价指数已小幅回升2～3个百分点。反映中介信心的二手经理指数回升则更明显，上周（第39周）已平均跳升12个百分点。房企端，上海广州近期土地市场高溢价地块出炉，更出现了多家房企争抢地块的现象，市场信心有所恢复。
楼市政策正在持续宽松，为深度调整中的楼市带来更多活力。在陈文静看来，一线城市政策集中落地，有助于发挥政策的叠加效用，整体将对稳定市场预期提振市场信心加快楼市筑底产生更加积极的作用。
多位行业人士称，短期内，一线城市政策已基本到位。从政策趋势看，以北京为例，过去在房地产市场过热阶段的限制性政策已逐渐退出，但北京作为首都有其特殊性，全面放开限购可能性不大。
随着房地产供需形势转变，北京的限购政策正逐步完成历史使命。经过多年的治理和监管，房地产行业也从高周转和高负债，转变为卷产品卷服务，回归制造业属性。陈文静推测，未来改善市场供求关系，稳市场或将是政策重要发力点。
举例来说，“地方国企收储已建成未售新房是政府主推的去化方式，但目前存在多项卡点，如收购价格偏低标的物户型和楼栋不匹配资金成本较高等。”在她看来，未来针对这些具体卡点，出台针对性的配套政策，也将为房地产市场“止跌回稳”助力。
