高层开启三板斧！ 中东火速抄底楼市">
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万众瞩目的存量房贷利率，终于下调了。
9月24日，国新办发布会上央行行长潘功胜宣布：
1.存量房贷利率预计平均降幅在0.5%。
2.统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。
广大群众最关心的是，高层政策宣布后，一个月能少还多少钱？什么时候能办理？
从目前来看，银行还需要一些时间准备。
根据央行的预测，这一项政策将惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数大概1500亿元左右。
潘行长在发布会上，非常幽默地说了一句：
估计银行很难马上给你办这个事情，所以大家不要今天下午就跑到银行去了。
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（来源：pixabay.com）
潘行长表示不出意外的话，降低存量贷款利率，首先会在商业银行行内展开转按揭，下一步再考虑是否有机会允许跨行转按揭。
具体到每一个还房贷的个人身上，月供减少的幅度，并不算大。
根据多家券商的计算，央行在2024年二季度末，全国新发房贷利率已经降到3.45%。
新发房贷和存量房贷的利差大约在50个基点左右，假设以100万元的商业贷款30年期限等额本息方式计算，精确到个人身上每个月月供大约减少：
312元
以上面条件计算，大约30年可以帮助买房者累计节省11万元利息支出。
在这之前，2023年9月存量首套房利率已经下调了一波。
根据央行发布的《中国区域金融运行报告（2024）》数据显示：
政策实施后，23万亿存量房贷利率下调，平均降幅0.73%，每年为借款人减少1700亿利息支出。
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（来源：中国区域金融运行报告 2024）
2024年之后，随着央行下调5年以上LPR，多地跟进下调房贷利率，部分城市的最低房贷利率已经下降到2字头。
同时，越来越多的老百姓选择了提前还款。
机构数据显示，6月RMBS（住房按揭贷款资产证券化产品）平均早偿率达到19.3%，明显高于2023年同期的12.9%。
央行数据显示，2024上半年个人住房贷款余额合计减少3118.92亿。
其中五家大银行的个人住房贷款余额的奇分别是：
工行：减少1230.92亿
农行：减少1006.68亿
建行：减少764.66亿
中行：减少336.11亿
交行：减少16.73亿
很多年前，建设银行行长张建国，在一次重要会议上发言称：
银行是弱势群体！
此言一出技惊四座，连时任总理和周小川行长都笑了，顺便引发了社交媒体一波大讨论。
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（来源：微博 新华视点）
多年后的今天，这句话变成了一个回旋镖，击中全中国的银行。
因为这次高层是铁了心，要让银行出点血。
尤其是对于很多在2020年2021年高位利率入市，高价买下房子的家庭来说，新政算是挽救了他们一把。
一个家庭付了30%首付去买房，结果几年后房价普遍跌幅超过30%，相当于首付全都跌没并且还需要每个月还房贷。
相当一部分买家会选择断供，一方面是减少现金流压力，另一方面是已经成为负资产的房子毫无价值，最终断供会导致房子走上法拍的终局。
大批量房贷断供引发的潜在社会连锁效应更令人担忧。
央行祭出的三板斧中，除了楼市的存量房贷利率和降低首付比例，还包括了：
降低存款准备金率和政策利率
创设新的政策工具，支持股票市场发展
A股在新政之后连续上涨，似乎是在回应高层。
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神奇的是，新政发布不久之前，中东资本涌入中国，抄底了曾经的千亿级别开发商，中国奥园。
一家名为Multi Gold的中东投资机构，成为了中国奥园第一大股东，同时拿下了董事会主席。
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（来源：中国奥园官网）
中东资本布局中国企业，已经成为常态。
根据媒体的不完全统计，中东富豪们手握是有资本，已经投资了包括万达奥园浦东金桥自如东方雨虹厦门国贸等多家上下游企业。
中国奥园是一家老牌房企，根据公开资料显示，它1996年在广州成立，2007年港交所上市。
中国奥园在2019年销售额达到1180亿，进入全国房企TOP30。
曾经的千亿房企，几经沉浮之后终究还是易主了。
另一边的投资机构Multi Gold，其目前掌门人唯一董事Mohamed Obaid Ghulam Badakkan Alobeidli，同样拥有长达20年的科技房产战略咨询经验。
消息放出后中国奥园的股价一度上涨高达126.89%，随后连续两天回落。
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（来源：雪球）
从基本面来看，奥园的经营资产状况算不上特别优质。
根据财报显示，2024上半年，奥园净利润高达223.12亿元，同比大增857.64%。
公司表示，盈利的主要原因是完成了境外债务重组。剔除该重组收益，上半年仍是亏损。
截止2024年6月底，中国奥园总资产1886亿元，总负债1904亿元，已经是负资产状态，并且还有未偿还境外债450.83亿。
在2019年最巅峰时期，中国奥园首次进入千亿房企阵营，一度和佳兆业龙光集团合景泰富并成为粤港澳房企四小龙。
如今沦落到资不抵债的境地，确实令人感慨。
中东富豪外表确实像市场所看到的那样：
头顶一块布，全球他最富
他们很富有却并不傻，既然选中奥园成为其战略投资者，那么自然是看中了后者身上的一系列亮点。
比如说一年前的9月份，中国奥园存续的12只境内标准化公开债务产品全部通过整体展期。
2024年3月21日，中国奥园公告称，境外债重组计划达成所有重组条件，于3月20日起生效。
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（来源：中国奥园公告）
历经24个月的艰难谈判，中国奥园正式成为首家成功完成境内外债务重组流程的粤系房企。
一系列消息，都为这家老牌粤系房企，赢得了更多的喘息时间。
中东资本入局成了一个难得的突破口，奥园必须把握机会，让经营重新走上正轨。
从公开资料来看，全球10大主权基金中，5支来自于中东。
按照2022年末管理资金规模排序，它们分别是：
阿布扎比投资局 资产规模8530亿美元
科威特投资局 8030亿美元
沙特公共投资基金 7767亿美元
卡塔尔投资局 4750亿美元
迪拜投资局3200亿美元
港交所前行政总裁欧冠升，曾经作出这样一个预测：
到2030年，中东主权基金规模将从目前的4万亿美元上升到10万亿美元。这期间将有10%到20%的资金流向中国，相当于接近2万亿美元。
中东富豪最青睐的是中国新质生产力领域的优质公司，除了房地产以外，新能源新消费生物医药科技和互联网都被收入囊中。
对于房企们来说，如果能获得中东资本的扶持，也算是平稳落地了。
对于其他的新兴产业或者行业内优质公司来说，它们更需要的是一个不差钱的长期主义投资人。
显然中东富豪们的角色定位，比欧美资本更合适。
最新消息是，9月26日的高层会议上，对房地产行业罕见提出两点：
1.促进房地产市场止跌企稳
2.调整住房限购政策
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（9月26日A股房地产板块大涨 来源：第一创业证券）
市场最期待的是调整北京上海的核心区限购政策，节前也已经出了新政。
顺便提醒大家，不要过于乐观，楼市的下跌趋势一旦开启，长度都是以10年为一个单位的。
楼市震荡，房企衰落，不应以成败论英雄。
就像一首歌里唱的那样：
看成败，人生豪迈。只不过，从头再来。
