“当各地楼市政策一出，股市一涨，这些观望的刚需客户就直接下手了。”
文 / 巴九灵
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一二线城市，都开始上车了？
最近几天，小巴认识的几个人都有看房或卖房的冲动。一个是北京的90后，正在看房，正在为人生的第一套房子谋划。一个是北京的投资人，他说：“如果不是太麻烦，我连自住的都想卖掉。”还有一个武汉的编辑部同事，说也在看武汉的房子。
与此同时，大量媒体对国庆楼市的报道标题与内容，烘托出“普涨”的气氛：中国基金报《火爆！广州楼市国庆实探：“售楼部咖啡机达出杯上限”》；中国房地产报《上海楼市新政“十一”调查：刚需盘成交增多，二手房量价上升》；每日经济新闻《“每天都是‘抢房大战’！”国庆假期成都楼市“人从众”，多个楼盘宣布“将收回优惠”》……
此外，还有公开数据佐证：深圳国庆期间，新房认购销售1841套，合计19.18万平方米，同比增长664.14%；二手房方面，全市头部中介机构成交量达1314套，同比增长339%； 杭州贝壳研究院数据显示，10月1日～10月6日，杭州二手房下定量同比增约141%。
真实一线情况，究竟如何？
昨天，小巴专程去了 据说 杭州国庆楼市中销量最热的钱江世纪城的亚运村。国庆期间，钱江世纪城销量达47套，其中亚运村的几个楼盘独占鳌头。 这或许可以作为当前全国楼市二手房市场的一个典型。
整个亚运村的入住率在30%左右，一排排崭新的高楼大厦前的宽阔的公路上没什么人气与车流，餐饮零售业配套几乎没有。这与此处的购房热度形成鲜明对比，可以发现，占据主干道门面房的是一排排房产中介机构，小区门附近也有不少站着等客的中介。
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亚运村 图源：小巴拍摄
房子的报价普遍在5万元/平米以上，近期涨价20—30万元，甚至更多的房子不在少数，只有少部分有明显缺陷或者房东去化意愿较强的房子的单价可以下探到4.5万元以下，但数量有限。
“有一个二楼3.9万的，刚交付就卖了，亏了3万块。”一位德佑中介说道，这属于极端个例。
此外，小巴还去到附近萧山宁围板块的一个较热新盘，那是在工作日时间里的午后，现场看房客一组接一组，有闺蜜情侣，大厅的签约台则挤满了人，其国庆假期“一万元定金抵5万元”的优惠活动已经取消。
大门口一个大告示，写着豪横的字：“超25000金牌经纪人一致力荐杭州品质王炸”。据一位工作人员表示，国庆期间，每天能卖十几套。
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前来看房的房客 图源：小巴拍摄
上海的楼市热度也大概如此。浦江佐洽地产合伙人陈阳阳这两天特别忙，每天都是4.5组带看，复盘的时间只能留到晚上，整个国庆假期，带看量是平时的2-3倍。
“八九月份，肯定是没有这么多的带看量。再往六七月份才有，那时候5月27号第一波新政策刚出来。”她对小巴说道。他们接的都是改善型客户，总价一两千万元起。
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什么样的人在买房？为什么？
由上可以初步总结：近半个月时间，全国各地确实有些二手楼盘新盘是挤满了人的。
在亚运村，小巴了解到一个海康威视的员工小艾（化名），十天前与在安吉做公务员的父亲以及母亲一同来此看房，在看了三次后便果断下手了一套101平方米总价501万元的房子，计划作婚房用。其做公务员的父亲的购买逻辑是：以杭州的经济与政治资源来看，肯定差不了。
类似情况的刚需客被不少业内人士视为钱江世纪城销量的主力。比如，房产职业玩家杭州楼上楼创始人楼建标对小巴分析，钱江世纪城本身关注度高，之前因为楼市经济大环境差，观望的人很多，尤其是刚需客户，当各地楼市政策一出，股市一涨，这些观望的刚需客户就直接下手了。
限价小户型的新盘也是刚需客的热衷产品。上述萧山宁围板块的一个较热新盘的核心优势：其限价3.4万元，小户型打折价为3.2万元，而隔壁有小区的二手房单价最高达4.7万元，价格倒挂明显。
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部分热销新盘 图源：小巴拍摄
除了价格倒挂明显外，可以发现，三面铝板外墙价值十多万的华为智能家具系统等独家硬软装，儿童活动中心图书馆健身房等免费配置——开发商同时也通过一系列措施提升产品品质，以更加突出性价比。
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部分楼盘的独家硬软装 图源：小巴拍摄
不少杭州中介的底气明显更足了。比如，前天，杭州继续发布楼市新政，其中提到“新房全面取消限价”。
一位在亚运村板块深耕多年的链家中介就据此表示：“这边4.3～4.4万元的房子，现在还可以捡到，后面开发商新地新盘出来，肯定要卖6万的。”
“限价的存在，导致市场定价体系已经失灵了”，楼建标对小巴分析指出，“比如，钱江世纪城明明是8万元的区间，给定了4万6千元。市北明明应该和钱江世纪城相差一个等级，结果给定了4万1千元”。
这是北京上海深圳尚未推出的政策，有着风向标意义。
从杭州市场看，刚需客更为主导。上海则有转向改善客的趋势。但改善客似乎仍然稳坐钓鱼台，只看不买。
比如，浦江佐洽地产合伙人陈阳阳对小巴表示，现在是理性改善需求为主。而房东也是理性的态度。今年上半年降价厉害，各种腰斩，很多人把自己的小房子去化掉了，但现在很多房东不卖也能扛，等于那波供给已经没了。
“总体上，现在大家都比较冷静。”陈阳阳总结说道。
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大头怎么看？
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大城市楼市回暖，跟9月24日和9月26日公布的两轮利好有很大关系，市场对经济的预期发生了重要变化。楼市已经调整了三年，很多城市跌幅达到了30%到40%。
这几年积累了很多刚需改善的需求，也积压了投资需求，现在得到了释放。看到政策逆转，越来越多的人相信，经济是有周期的，楼市是有周期的，现在是比较好的买入时机。
随着深圳局部取消限购广州全域取消限购，一线城市出现了14年来（2010年限购令后）罕见的买入机会。
过去14年，外地人买一线城市，比如广深，需要社保个税等条件，大部分人无法解决“房票”的问题。现在终于可以买了，对于二三四五线城市的富裕家庭来说，这是难得的配置一线城市优质不动产的机会。大城市对中小城市富人的虹吸，才刚刚开始。
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售楼处里的购房者
未来刺激楼市还有不少工具，比如继续降息，预计未来2到3年还有100个基点的降息空间。还可以让央行购买MBS（商业房贷或者公积金房贷打包上市发行债券）等。如果5年期定期存款利率回落到1%左右，商业房贷利率回落到2%以内，住房的租金回报率就会变得合理起来，购买的人会显著增加。
对于房企来说，抓住时机尽快去化是比较明智的。因为未来存在一些变数，比如特朗普是否上台，是否会爆发新一轮贸易战，以及国际局势的其他变化，都会带来不确定性。只有大城市核心区一些特别稀缺的限价盘，可以傲娇一点，但也要看开发商的债务状况。绝大多数开发商债务压力比较大。
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很多人出来看房了，也想要了解一下新政策，比如，省了税费，整体的买房成本能减少一些。他们会跟我们聊很多政策问题。同时，更接近房东，更接近市场。
大部分是老客户，新客户不多。但新客户也更加愿意沟通。
但是，客户相对冷静，认为新政策是为了救市，出的政策越多，就代表楼市越不好，下手没有那么快。
价格方面，我们这边（闵行区浦锦街道）没有往下走了，也没有涨价的客户。我觉得对于购房者来说，现在买房是一个机会，如果房源合适的话，可以谈价格，有10%的降价空间，这在历史上是蛮大的。
接下来几个月，应该比较平稳，不会猛降价，当然涨价是不可能的。
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钱江世纪城是杭州楼市的风向标。这个地方涨，其他地方才可能稳。
国庆节在内近半个月时间里，钱江世纪城成交量比较大，有60多套。之前一个月也就二三十套。
但像我们这类专业的职业投资客，都不买，因为后面还是有很多的不确定。
总体来看，现在谈不上反弹，甚至回暖都谈不上，因为只有局部的楼盘有销量。
核心板块5年左右的次新房有地铁口或者有学区，这种是真正的好房子。有些这类房子的房东在往上调价，也是对的。对于刚需来说，是可以上车的机会。但大部分房子，还是应该抓住流动性机会卖掉。
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上海本轮调整力度确实很大，但没有像广州一样一次性轰出所有王炸，而是保留了很多后手，这种挤牙膏式的放松政策，效果是短期脉冲状的，但可持续性不够。
过去的一年里我们已经经历了很多次，去年9月认房不认贷楼市回暖了2周，去年底放松普宅限制回暖了2周，今年初放开外环外单身限购回暖了1个月，5月的新政放开全市二手单身限购持续回暖了1个月。
还是想试探市场，并且通过市场反应来驱动后续的政策出台节奏以及方向，这个“还有后手”的心态也极大地影响了很多人的购房决策。
对于新楼盘和房东来说，我觉得是应该以去化为主。如果我们的刺激政策只能短期利好，那么此时只是一个卖房的窗口期，过了这段热度可能不会再有那么好的机会。
如果这波政策带来了市场的长期繁荣，那么包括股市在内的非理性金融热度，是不是会反推政策降温。一旦楼市真正回暖，政策优惠很难继续维持下去，那么你的去化又将变得很困难。
对于购房者来说，眼下二手真实成交数据还没出来，能确定的只有豪宅市场的活跃以及新房二手的带看数增加，如果二手不回暖，市场很难认定为好。
如果我们的股市在十月能够持续飘红，那么无论是就业还是资本，都能在一定程度上带来经济的复苏，此时才能被认为是有希望止跌回稳。
我的建议是不如让子弹飞一会儿，到十月下旬再来判断是否为“最佳买入时机”。
