01
11元买下两室一厅
曾经疯狂一时席卷南北的海景房，如今基本一片狼藉，其中山东省威海市下辖的乳山市银滩旅游度假区堪称典型，堪称天坑。
近日，多家权威媒体报道，乳山银滩多套二手房在阿里拍卖平台以1元起拍。
这些地方的房价，跌成了故事">
根据时代财经披露，11月8日，一女子以11元的价格拍下山东威海乳山一套海景房的消息引发关注。据悉，该套房源位于山东省乳山市，规划为住宅，建筑面积约为42.07㎡，户型为两室一厅一卫，楼层为7层顶楼。
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据阿里资产平台信息，此次拍卖不到4分钟便结束了。起始价为1元，封顶价11元，加价幅度为0.01元，出价次数达1001次，吸引了3801人报名，近7万人围观。于11月7日11时03分拍卖结束，拍卖公司为山东赢海拍卖有限公司。
对此，相关人士表示，以1元价起拍，11元封顶的操作方式，主要是为了吸睛引流，相当于广告费一样。
这话不假，从阿里拍卖平台可以看到，这种白菜价的房子，的确只有几套。
但甘愿以白菜价拍卖背后，其实折射出了乳山楼市现状，尤其是银滩这个曾经被爆炒过的风景区海景房，价格跌宕起伏的故事。
02
海景房，跌成了故事
去年就有媒体报道，乳山房价跌破千元，几万块钱就能买下一套海景房。
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目前，在乳山，尤其是乳山银滩区域，总价在5万元以下的房源并不少。此类房源多数临海而建，面积从10多平方米到50多平方米均有，房龄多在10年以上。
而且，从贝壳找房平台来看，乳山银滩区域单价最低的，只需869元/平方米，而且还只是挂牌价，要有人想买，肯定还能砍掉不少。
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这样的价格，简直比鹤岗还鹤岗。
曾几何时，这里的均价曾经高达7500元/平方米，个别房源价格冲破了万元。
乳山的海景房之所以出名，是因为它拥有一条非常美丽的海景线，银滩，此外还有长寿之乡冠名。
海景方面，在开发商添油加醋的炒作下，这条绵延21公里的银滩被称为“天下第一滩”“中国最美海岸线”“东方夏威夷”。
长寿方面， 在官方描述中，乳山银滩的沙质均为高品位石英砂，沙质细腻含磁量高，沙滩中二氧化硅含量高达98%以上，是一个天然的疗养院。
在官方宣传语中，银滩是全国最健康长寿的地方之一，90岁老年人随处可见，空气特别清新，更是各类慢性及老年性疾病患者的疗养之地，患皮肤病哮喘病心脑血管病关节类病等人群，到银滩居住后很多都有所好转。
有了“海景”和“长寿”两个噱头，便有了卖点。于是，以这两个噱头为引领的一场造城运动，开始了。
在过去几十年间，乳山银滩拔地而起一栋栋海景房，海景房养老房度假房等概念层出不穷。
乳山年鉴显示，2000年-2005年，乳山房地产行业发展迅猛，房地产投资总额从8800万元猛增至7.53亿元。
根据第一财经梳理，最疯狂的时期是2007年~2010年，当时被认为是乳山房地产开发的高峰，这期间乳山房地产竣工总面积高达562万平方米。
然而，大量的海景房建了起来，配套却没有跟上。
无论是交通商业教育还是医疗，都少得可怜，医院只有5家，综合性医院1家，中医院1家，专科医院3家，都没有达到三甲水平。
本地人透露，这里没有任何精神生活，没有娱乐活动，没有电影院。
这完全是为了炒作和炒作。这哪是给人建的房子，都是给神仙建的。这样的房子，注定了其结局。
最高峰时期，银滩的均价7500元/平方米，贝壳找房披露的数据，上周银滩成交均价1655元/平方米，跌幅77.9%，膝盖斩。
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在银滩开发的同时，全国各地海景房建设如火如荼。惠州的大亚湾广西的北海都是有名的天坑。
旅游度假一线海景阳光浴场微风拂面稀缺升值惬意休闲远离喧嚣回归自然面朝大海春暖花开……
这些字眼充斥在各大楼盘的宣传海报中。
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然而，大多数海景房，除了拥有海景之外，其他都是硬伤。
潮湿注定了海景房无法久住。而且海风对房屋结构的侵蚀，也是一大硬伤。
此外，配套是硬伤。远离了喧嚣，同时也远离了方便。
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然而即便如此，在疯狂炒作之下，开发商们根本停不下来，最终造成了海景房泛滥成灾。
之后，便是价格跳水。
上面说到的乳山，价格从高点时期的7500元/平方米跌至如今的1655元/平方米，跌幅77.9%。
广西北海的海景房，价格从2019年的7368.3元/平方米跌至今年年中的4794.5元/平方米，跌幅34.9%。
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惠州大亚湾，10月份成交均价8244元/平方米，环比下跌20.2%，同比下跌41.7%。
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03
这些城市不要碰
银滩楼市给我们的教训是：
对于一个没有经济和人口支撑没有政策支撑，纯属借概念炒作起来的城市的房子，千万不要碰。
在中国，这样的地方很多，绝不仅仅限于乳山。
曾几何时的各种高铁新城产业新城等，都是一样的炒作手法。买房人千万要甄别清楚。
还记得当年在央视砸下重金宣传邀请国内媒体与自媒体远赴海外考察宣传的碧桂园森林城市吗？同样的配方熟悉的味道。
当时的确吸引了很多国内有钱人去马来西亚伊斯干达特区买房，最终也是打碎了牙往肚子里吞。
在如今的大环境下，买房本就是一件不必着急的事情。
在人口已经转向的大背景下，如果着急，想要买房，认准两条即可，一条是产业，一条是人口。
选择在一个片区买房，首先得看该片区的产业，没有产业，吸引不了人口，支撑不了经济，没有人口和经济，就撑不起楼市。
根据这个逻辑，可以做出的一个判断：大多数三四线城市的房价，将长期低迷下去。
因为大多数三四线城市，没有产业支撑，库存量大，人口又在不断减少。
第一，大多数三四线城市，产业经济太弱。
中国的城市发展基本都依赖政策，而且过去十几二十年，好的政策都给到了中心城市。 更重要的是，像四川湖北湖南安徽河南陕西广西吉林黑龙江等省与自治区纷纷开启了强省会模式。
好的产业 省会优先， 优质的教育医疗 公共交通等资源，也是省会优先 。普通的三四线城市，根本分不到一杯羹。
以四川省来说，省会成都GDP超过两万亿，占四川省GDP的超三分之一，是第二城绵阳的5.7倍。 可以说，四川21个城市，其余20个城市都是陪衬成都。
合肥，经济首位度26.9%，也即超过四分之一的GDP被装在了省会合肥。 而从老大与老二角度来看，合肥是芜湖的2.7倍。
再以我今年写过的 房价 跌幅明显的张家口清远 衡阳来说。
2023年张家口GDP仅为1842.7亿元，位居河北省地级市倒数第一。2021年，还是倒数第三，两年时间里，张家口被衡水承德超越了。
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制图：城市财经；数据：各城市统计局
2023年，张家口全部工业增加值406.1亿元。 这一数据，和全国工业第一城深圳2023年全部工业增加值11818.61相比，零头都不到。
和其省内经济工业第一城唐山相比，同样没法比。唐山2023年工业增加值数据未公布，2022年为4500.1亿元，张家口的工业实力不足唐山的十分之一。
清远方面，同样如此。
2023年，清远GDP仅为2120.19亿元，位居广东21个城市第14位。
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制图：城市财经；数据：各城市统计局
产业实力上，2023年清远的全部工业增加值为706.73亿元。
工业第一城市深圳，2023年规模以上工业增加值11818.61亿元。其所依仗的大哥广州，2023年规模以上工业增加值5145.89亿元。
衡阳虽然是湖南省的省域副中心，但其工业实力与长沙相差甚远。
根据湖南省统计局披露的2023年统计年鉴来看，2022年衡阳的规模以上工业营业收入只有2042.71亿元，只有长沙的四分之一不到。
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来源：湖南省统计局
长沙8688.27亿元的规模以上工业营业收入，相比于其他中心城市，已经相当弱了。
2023年工业第一城深圳的规模以上营业收入高达4.85万亿元，排名第十的天津也有2.4万亿元。
长沙相比只有天津的三分之一多些。
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制图：城市财经；数据：各城市统计局
相比于工业已经不强的长沙，衡阳都只有长沙的四分之一不到，其工业实力不言自明。
第二，大多数三四线城市，人口在减少。
目前，公布2023年常住人口数据的城市有296个城市（直辖市副省级城市地级市自治州盟），其中115个增加，5个持平，176个减少。
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制图：城市财经；数据：各城市统计局
去年本号也做过梳理工作，去年的结果是有268个城市公布了2022年常住人口数据，其中143个城市人口在减少，2个持平，121个在增加。
两相对比可以发现，人口减少城市在进一步增加，人口增加的城市则在进一步减少。趋势很明显。
事实上，在人口红利周期中，不少三四线城市就因为快速城市化而减少。现如今，随着全国人口减少，三四线城市的人口减少广度与深度，都在上升。
从上面的数据图可以看到，衡阳的人口减少量位居全国前列。
2019年衡阳常住人口730.06万人，2020年第七次人口普查的数据为664.52万人，一年减少了65.54万人。
一年减少这么多人，主要是因为人口被挤了水分。 一般年份的人口统计，都是抽样调查，而普查年份，是全范围调查。
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制图：城市财经；数据：衡阳市统计局
2023年，衡阳 常住人口 649.7万人，相比于2019年的 730.06万人，减少了 80.36 万人。
张家口也一样， 七普数据显示，2010年至2020年十年间，张家口常住人口减少了22.66万人。 过去三年仍在减少，2022年减少了2.47万人，2023年减少了2.45万人。
产业与经济羸弱人口不断减少，库存没法消化，这个结该怎么解？
貌似无解。
这是引发海景房和三四线城市房价持续下跌的根本逻辑，也是未来将持续低迷的根本逻辑。
