凤凰网财经讯 据新华社报道，全国切实做好保交房工作视频会议5月17日在京召开，多重重磅房地产政策出炉。
中国人民银行国家金融监督管理总局宣布，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。此外，央行发布《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》。
对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，一近期，多个热点城市已经大幅度调整了首二套房贷利率下限，低至3.25%。从近期的金融数据来看，信贷增长已由供给约束转化为需求约束，即需求不足是制约信贷投放，特别是按揭贷款投放的主要原因。
他认为这背后，既有居民收入就业预期等基本面的冲击，更有无风险利率大幅度下行的原因。比如，近期银行无风险理财已经跌破3%，进入“2时代了”。这时候，银行按揭利率（LPR还在3.95%，最低利率为3.75%）还在3%-4%，就显得非常高了。
二拿高的利率买一项价格下跌的资产，这是不划算的。所以，导致居民不愿意买房，特别是加杠杆买房。4月居民新增贷款-5166亿元，同比-2755亿元，连续三个月同比下滑。因此，降低按揭利率，不设下限，让按揭利率与无风险利率差距收窄，让百姓觉得，按揭买房在成本上是划算的，这是激励居民买房的重要动力。
三更重要的是，要修复地产金融加速器效应。近期，尽管资金供给端的货币发行（M2）较为稳健，一直在7%-8%。但通缩倾向明显，社融（货币需求）负增长，M1降至阶段性低位，CPI也在低位。主要原因，就在于地产金融加速器效应减退。
事实上，近年来货币投放主要靠地产，即土地端开发端的企业加杠杆，居民按揭加杠杆，并通过上下游产业链带动全产业链加杠杆，带动实体经济繁荣。但2022年以来，进入了逆过程，即去杠杆，从而导致货币空转。
四降低贷款利率，降低收入乘数，意味着降低了月供，特别是在不限制利率下限以后，月供可能会大幅度降低。再加上房价已经明显下跌，未来月供对于很多人来说将从“不可支付”转移到“可支付”。
这对于年轻人新市民买房，具有极大的激励效应。从去年以来的数据看，他们以刚需为主，主要购置二手房源，这对于促进新房和二手房源循环，去化库存和挂牌量，活跃交易情绪，稳定价格体系具有重要意义。
五当然，具体效果取决于银行执行层面如何落地，毕竟这要求银行让利，后续预计降准降息会相继推进，因为在4.30政治局会议上，已经明确了“要灵活运用利率和存款准备金率等政策工具，加大对实体经济支持力度，降低社会综合融资成本。”
六总的来说，全面进入降成本阶段。这种降成本，主要是针对目前房地产市场供求关系逆转，需求主体转向新市民年轻人外来人口，必须要从降房价降利率降税费等角度推进。预计，下一步住房交易的税费全面取消，进入放水养鱼涵养税源的阶段。
七金融政策还有组建政府性基金组建住房银行，给市场注入国家信用，包括超长期国债PSL，低成本（从目前的2.25%还会下降）期限长，贷款给金融机构购房人，鼓励前者收购房源。鼓励后者按揭买房。最终，让新市民实现住房梦，修复行业和市场动力，修复内需动力。
值得一提的是，此次政策和房贷首付比例下调至15%一起，构成了5月17日两项超级重磅政策。
对此，易居研究院研究总监严跃进也表示，对于市场的影响非常重大，是新一轮购房政策重磅且有力出击的重要体现。政策明确，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。其中5年期以上的首套住房公积金贷款为2.85%。而此前公积金贷款利率为3.1%。据此公积金贷款利率和此前商业银行贷款利率一样，总体保持了持续宽松的导向。
在他看来，公积金贷款利率的下调，此前已经有行业内做过讨论。尤其是商业银行贷款持续降息的情况下，很多地方房贷利率到了3.45%的水平。这个时候和公积金贷款的利差已经差异不大了。所以公积金的利率下调是必然的。此次政策对于后续各地公积金贷款的申请购房成本的降低以及支持住房消费提振具有积极作用。”
严跃进续指，尤其是叠加房贷首付政策，对于后续购房者积极入市会产生实质性影响。后续“低首付+低商贷利率+低公积金利率”的购房模式会形成，全力助力今年房地产销售市场的活跃，也有助于全面提振房地产市场的复苏。
