洋房再美，也是几十甚至上百年前的老屋。历经时间浩劫，许多老洋房都存在一定的卫生和修缮问题，在宜居程度上远逊色于新式商品房。这些老洋房却依然能够以一个个令人瞠目结舌的价格霸占市场，重塑着人们对房屋交易的标准。老洋房，凭什么这么贵？
作者丨槽值小妹
2024开年最火的电视剧，莫过于《繁花》。
王家卫操刀，一众大咖加盟，一播出就频繁刷爆热搜。
有人被豪华的阵容吸引，有人奔着跌宕起伏的剧情而来，也有人被昔日老上海的风情吸引，掀起一波打卡潮。
各大社交平台上，“上海老花园洋房”“繁花洋房”等话题火爆非常。
▲图源：小红书
《繁花》的故事发生在90年代的上海，为还原时代特征，剧组取景了多个上海百年老建筑，有些甚至一比一复制。
无论是宝总记忆中的独栋小洋房，还是热闹有情调的“洋房派对”……
上世纪的繁花，美如画的老洋房，构成了无数观众关于那个年代“上海派头”的想象。
▲图源：《繁花》剧照
被吸引而来的观众们有人希望自家装潢成“洋房风”，圆上洋房梦；
有人希望能实地打卡，报价昂贵的洋房“买不起不要紧，住上一晚一探究竟也是好的”。
▲挂牌价格2.98亿的上海洋房，“不查不知道，一查吓一跳”
当然，也有人在为这一波洋房热上头之余倍感疑惑：
这些蛰伏于老城区，却报价动辄上亿单价上百万的老洋房，都是谁在买？
1.
/ 这些洋房有多贵？ /
洋房有多贵多稀罕？从困扰网友多年的一个质疑就能看得出来：
“陆振华凭什么住法租界洋房？”
即使是琼瑶老师极尽华丽的文学滤镜，也难以说服网友在洋房面前放下质疑。
连“陆司令”都不配住的上海洋房，到底有多贵？
事实上，早在《繁花》爆火之前，上海洋房就曾数次登上热搜。
2023年初，一则话题看呆无数网友：上海安福路7号正在考虑以4亿的价格出售，每平方米单价为99.3万元。
虽然后来有消息称该房产暂未出售，但这一价格却不算离谱。
尽管上海洋房一年可能也就成交十来套，但报价永远是市场交易的“凤毛麟角”。
▲图源：每日经济新闻
此前孙俪主演的电视剧《安家》中，有一栋名屋。
名谓“龚家花园”，占地千平，售价高达1.5亿。
1.5亿是个什么概念？
上海市城镇单位年均收入为11.4万元，1.5亿元的洋房，广大工薪阶层想要买，需要不吃不喝工作1315年。
▲电视剧《安家》
这样的天价，并不是编剧为了打造奢靡生活的剧情凭空编造的。
真实世界的洋房买卖市场，上演着比电视剧还要激烈的竞拍剧情，现实比虚构更魔幻。
▲@兜Dong/豆瓣
“龚家花园”的原型就位于上海愚园路上的“柳林别业”，现任屋主是一位女性设计师任培颖。
在整个上海，大约有5000幢老洋房，真正属于私人产权，可以进行流通买卖的不到10%。
如此“狼多肉少”，一幢建造历史超过100年的老洋房，市价被炒到高达1亿，就也算不得什么奇闻了。
那么，“最贵之贵”的冠冕，谁人可摘？
引领上海众洋房的“楼王”，无疑属目前估价超过10亿的严家花园。
位于愚园路699号的严家花园，是始建于1920年的三层砖木结构式的花园住宅，总占地面积超过5400平米，大小快赶上一个足球场，即使是放眼全国这种规模也屈指可数。
老洋房曾经的主人，是近代中国著名的商业巨子上海大隆机器厂创始人严裕棠和他的儿子严庆祥。
传闻在严庆祥晚年时，经常邀请许多知名艺术家到严家花园聚会，我们可以在想象中构画一幅出民国时期的“盖茨比聚会”。
▲《了不起的盖茨比》
之后几经周折，严家私宅遭到闲置，荒草丛生，无人打理。时间和经历的洗炼却终让它遇到伯乐。
2009年，盛大网络CEO陈天桥，最终以2.8亿天价拍下了这栋老洋房。
同样寸土寸金的，还有上海的地标性建筑——武康大楼。
因外形酷似一艘巨轮，停靠在上海闹市中心，曾经也叫做“诺曼底公寓”。
还记得金城武和周冬雨主演的电影《喜欢你》中的最后一幕吗？
男主角和女主角坐在阳台，依偎着一起看日落，其中公寓的取景地正是武康大楼。
▲电影《喜欢你》
这栋1924年，由著名设计师邬达克亲自操刀设计的老洋房，不仅是上海第一座外廊式公寓大楼，还是世界上仅存的三栋船型建筑之一，珍贵程度可想而知。
根据网上报价，武康大楼的均价已经突破了13万/平米，一套93平米的小公寓售价也能高达1100万。
虽然贫穷限制了广大网友的想象力，却没止住人们打卡拍照一睹芳容的热情。
在经过修缮后，有“上海颜王”之称的武康大楼，每逢节假日总是人满为患，人们在落日的金辉中交相仰望着，仿佛同旧日的余晖与有荣焉。
“你在桥上看风景，看风景的人在楼上看你。 ”楼上楼下的两个世界呼应着，构成市井阶级人情味和烟火气共筑的，我们年代的景观。
那么楼上的主人是谁？谁又在把这时代风景尽收眼底？
2.
/ 如此贵的洋房谁在买？ /
最早的时候，老洋房并不能购买。
1949年新中国成立后，绝大部分洋房都收归国家所有。
直到上世纪九十年代末，私人间的买卖才被允许并逐渐活跃起来。
▲@陆飞/知乎
那个时候，正逢上海浦东高速发展，不少楼盘拔地而起，住在弄堂里的老居民们也大范围乔迁，洋房也随之空了下来。
“八九十年代从国外派遣来工作的外国人，成了老洋房的第一批买家。”[1]
他们在上海异域风情的建筑中完成自己对故国的怀恋。
之后，洋房重新发展为身份和地位的象征。
旧上海时期高级老洋房的主人，要么是蒋介石和张学良这样的达官显贵，要么是严氏父子这样的富商巨贾。
▲上海虹桥路的花园别墅洋房/图源：图虫创意
原因无他，单单是想要在上海城区拥有一块适合建造洋房的地皮，就是对建造者社会地位和财力状况的巨大考验。
这些社会上流人士，不仅在建筑外形上追求中西结合的海派风格，在内饰设计上也极尽奢华。
邬达克的成名之作为“颜料大王”吴同文设计的私人住宅就是典范之一。
总体建筑面积超1700平方米，因四层围墙用绿色釉面瓷砖装饰而得名“绿房子”，是上海首个引入了电梯的私人住宅。
比起百年前社会名流对居住环境的高要求，如今的购买者更看重洋房背后的人文与历史底蕴，将它视为能够体现自己品味的收藏品。
一些企业则把老洋房作为公司办公地，或是商业活动的接待地，从而彰显个性与气派。
此前郭敬明创办的最世文化公司办公地点，就在斥巨资购买的上海静安区的三栋独立洋房中。
还有不少购买者，看中的则是老洋房背后不俗的投资价值。
对于“不差钱”的投资人来说，物依稀为贵的老洋房买卖行业，是一种收益率极高的小众投资。
还有部分老洋房并未用作房产出售，而是被改造成了餐厅博物馆展览厅等公共场所。
即便如此，除了部分免费开放的老洋房外，其他洋房的使用和租用价格同样不菲。
有人曾在上海著名的花园洋房马勒别墅举办婚礼，单草坪和别墅一楼的宴会空间，租金就达到了10万人民币。
如此看来，哪怕只是想要短暂地“拥有”一次老洋房，代价也需要再三斟酌。
但据洋房业务从业者曾透露：“目前见过年龄最小的买主是90后。”
可见，当代年轻买主正投身洋房洪流，对于多金的90后而言，洋房是性感的文化象征和符号，让他们在同龄人中一骑绝尘。
3.
/ 老洋房贵得有理吗？ /
洋房再美，也是几十甚至上百年前的老屋。
历经时间浩劫，许多老洋房都存在一定的卫生和修缮问题，在宜居程度上远逊色于新式商品房。
▲图源：b站
这些老洋房却依然能够以一个个令人瞠目结舌的价格霸占市场，重塑着人们对房屋交易的标准。
老洋房，凭什么这么贵？
首先，地段永远是绕不开的第一影响因素。
在上海，老洋房大多分布在城市西南面的“上只角”地区。
徐汇区的老洋房数量最多，大约为总量的39%，而长宁区黄埔区静安区则分别占了29%9%和8%。
这些地区隶属于曾经的法新租界和公共租界，发展历史悠久基础设施完善交通条件便利，彰显着旧上海时期的繁华景象。
“贵族基因”一脉相承，在今天的上海，这些区域依旧是黄金地段。
如此看来，所谓的“买房子就是买地段”，确实不无道理。
▲尤其在房价涨价领跑的上海更是如此
其次，老洋房巨大的占地面积和自带的花园景观，也为“天价”的形成出了一份力。
老洋房的建筑面积大多在300㎡~400㎡左右，而携带的花园庭院则面积不等，常见的为100㎡~400㎡，但也有个别达到数千甚至上万平方米，如李鸿章所修建的丁香花园，占地总面积就有2.6万平方米，相当于3~4个足球场。
普通商品房还在扳着手指计算绿化面积，老洋房已经自带一个城市公园了。
▲李鸿章所建的丁香花园/图源：人民资讯
老洋房的最特殊之处，就在于颇具艺术性的建筑风格。
严谨考究的文艺复兴派庄严宏伟的古典主义派简洁明晰的现代主义派……
多元的装潢和建筑风格，赋予老洋房别具一格的情怀和艺术感。
位于陕西南路的马勒别墅，建筑理念源于屋主马勒爱女的一个梦。
▲马勒别墅/图源：图虫创意
老洋房真正的价值所在，可能是它所承载的历史文化记忆。
被称为“近代民宅的博物馆”的洋房们，见证了十里洋场时期旧上海的风云际会。
东平路9号，如今的上海音乐学院附中，“爱庐”坐落于此，它是宋美龄的哥哥宋子文，赠送给蒋介石和宋美龄的新婚礼物；
《倾城之恋》中昏暗幽深的白公馆，原型是位于康定东路85号的一座花园洋房，张爱玲也正是在那里出生并度过了童年时光；
▲张爱玲在爱丁顿公寓中的旧照片
富商应子云历时三年耗费十万两白银修建的应公馆，一经建成便成为了全上海的焦点；
1965年，也正是在应公馆，于敏攻克了氢弹理论，新中国的科学发展事业由此展开了新的篇章。
洋房的砖瓦花园的草木，原是无意识之物，却因为与人的联结，被时代赋予体温。
▲《梦想改造家》中重修洋房
雨果曾说过：“建筑是用石头写成的史书。”
上海的老洋房北京的四合院抑或福建的围龙屋云南的一颗印，全部大抵如此。
▲网上流传的四合院与老洋房房价比对/图源豆瓣
在它们与岁月共生的成长胎痕中，能看到历史抚摸过的指纹，窥见文化过境留下的行踪。
有人一掷千金将它们收入囊中，有人远道而来只为短暂相逢，这或许便是人文精神加之于“冷酷建筑”的魔力。
老洋房的价格是否超出了它的实际价值？
作为纯粹的居所，答案似乎毋庸置疑。
但作为集体记忆的载体，它的价值则远非任何一种货币体系所能衡量。
“人的一生有两种东西不会忘记，那就是母亲的面孔和城市的面容。“
老洋房的容貌曾倒映在历史河流的无数分支里，也将在注视过它的每代人眼中，以记忆的形式维持着永恒的生命。
