日前,一份关于西安曾经的“万人摇”网红盘高科麓湾国际社区四期的退房方案在网上流传。
方案显示,受“地铁5号线雁鸣湖站过境占地”影响,此前购房合同中四期住宅的容积率3.1即将调整为3.75(暂定),因此根据合同约定进行赔付及退房,并提出了两种解决方案:
继续履约的,业主可要求项目进行赔偿,最高不超过合同总价款的千分之一;
若需解除合同要求退房的,业主则根据合同解约并提前通知,15日内退还全部房款,同时补偿买房人自付款日期起的贷款利息,利率不低于同期贷款利率4.35%,出卖人按照全部房款的0.1%支付违约金。
7月17日,西安一业内人士向《每日经济新闻》记者证实了该方案的真实性,“主要是针对去年交付几栋尚未办证的业主,1号楼5号楼不受影响,可以正常出售。”
为地铁让路,开发商提出退房方案
方案显示,此次退房的主要原因在于,受西安地铁5号线雁鸣湖站过境占地影响,小区容积率由此前的3.1上升到3.75(暂定)。
按照规划,雁鸣湖站是西安首个融合轨道交通站点与住房配套商业综合开发的项目,总建筑面积约6.6万平方米,目前3栋租赁住房建筑群配套商业主体已全面封顶。
“小区门口就是地铁站。”负责该片区的贝壳找房经纪人张磊(化名)告诉每经记者。
与此同时,高德地图也显示,高科麓湾国际社区四期1号楼5号楼是距离该地铁站最近的两栋。
针对此次调规,开发商给出了两种解决方案:
第一种,对于解除合同的购房者:购房者根据合同解约并提前通知,15日内退还全部房款,并按照4.35%的利息补偿购房者自付款日期起的贷款利息。与此同时,开发商按照全部房价款的0.1%向购房者支付违约金。
若以2021年5月高科麓湾国际社区四期取证价计算,一套约105平方米的三室两厅一卫房源,总价130万元左右,如果贷款100万元,30年期,采取等额本息还款方式,则每个月的平均利息约2200元,目前还贷时间为36个月,利息为79200元;加上违约金总房款的0.1%,为1300元,那么购房者退房的本金赔偿款共计约138万元。
不过,选择此种方案的购房者需自行办理提前还贷及房贷解押手续,方能退款,这对许多刚需群体来说有一定难度。
另一种针对不解除合同的购房者:在业主提供相关证据证明损失后,开发商以最高不超过合同总价款的千分之一进行赔偿,据此来算,一套总价130万元的房子,若不退房则最多能获得1300元赔偿。
“小区1号楼和5号楼2020年就已交房,业主也基本装修完毕,其余楼栋则是在去年交房的。”张磊告诉每经记者,目前小区能对外销售的也是1号5号楼,其他楼栋则因尚未办理相关证件,不能对外进行销售。
对此,项目也与和银行住建局公证处沟通后,明确退房流程,对毛坯房与已装修房屋退房及赔偿方案进行了区分。
两次“万人摇”
高科麓湾国际四期曾是西安名副其实的“万人摇”红盘。
公开信息显示,整个高科麓湾国际社区总用地面积562亩,住宅产品涵盖高层洋房小高层等,2014年8月首次开盘均价5500元/平方米。
此次涉及的四期是从2019年开始对外销售的,2021年3月11日2021年5月6日分别推出528套248套房源,均吸引了超万组购房者报名,中签率仅5.10%1.86%,成为当年9个“万人摇”项目成员。
然而,因项目规划变更,交房所需“两书一表”(即住宅质量保证书和住宅使用说明书《建筑工程竣工验收备案表》)不齐全,至今项目仍是预交付,房产证仍未能办理。
每经记者查询了解到,2022年7月,西安市自然资源与规划局曾发布了一份《关于地铁5号线雁鸣湖站地铁上盖物业项目用地性质调整及规划条件公示》,原本的二类居住用地性质变更,调整为城市轨道交通用地混合保障性住房用地。
而在此之前的2020年3月,该宗地还进行过一次变更,由当时的二类居住用地变更为轨道交通用地混合商业用地。
业主们在人民网政府留言板等多个渠道进行了投诉,根据今年2月西安市灞桥区人民政府的回复:该项目因地铁过境造成项目用地范围发生变化,建设单位未完善土地规划调整程序,暂不具备规划验收要求,建设单位未申请办理规划验收手续。
7月17日,每经记者以购房者身份咨询了项目工作人员,四期的交付和房产证问题,均是土地规划调整暂未完成导致。
不过,对于此次退款方案,有业主担心“退房会导致人财两空”,而“赔的利息不能覆盖房贷利息,赔的违约金连提前还款违约金都不够”。