作者:余飞
01
成都楼市,卖疯了
当厦门重庆南京长沙等城市的行情,在进入11月份立刻转弱之际,同样是二线城市的成都,却卖疯了。
先看成都10月份的行情。
10月份,成都新房成交7269套,环比增长36.8%,同比下降34%。比去年同期下降了三分之一。
二手房成交环比同比均增长,但19807套成交量,依旧是一个很普通的数量,低于今年的4月份7月份,和去年3月份的成交量相比更是差得很远。
10月份成都的行情,虽然不是特别惊艳,但成交量跌势止住,开启上涨之路。进入11月份,则开启了疯狂模式。
每日经济新闻最新披露:
截至11月29日,成都新房成交11401套,环比上涨56.8%,创下年内新高;二手房成交量达26219套,为2023年4月以来最高值,11月累计成交37620万套。
新房11401套成交量与二手房26219套成交量是什么概念?可以纵向对比一下。
成都楼市,卖疯了">
新房成交量相比于今年之前的过往月份,并不算高,但却是今年冷却行情中的最高成交量。
二手房26219套成交量,则堪称历史第二高,仅比去年3月份的28189套低一些。
以此等成交量,到今年年末,成都大概率会蝉联中国楼市第一城。
2022年年中,成都的商品房成交量就取代武汉,登上了楼市第一城宝座。
2023年年末,成都新房成交量14.75万套,位居全国第一。二手房成交量21.99万套,位居全国第一,是当之无愧的楼市第一城。
成都楼市,卖疯了">
2024上半年,成都新房+二手房合计成交15.29万套,依旧位列第一。
02
成都楼市,为何这么能扛
在这一轮房地产调整当中,最能扛的城市,除了上海,大概就只有成都了。
从2021年年中开始,全国楼市进入了调整周期当中。此后中心城市次第陷入泥淖。
成都却显得尤为特别,因为在2021年中至2022年年末这段时间里,东中部热点城市基本全部开启了调整,但成都依旧如火如荼。
2022年,成都二手房成交量在当年创下了历史新高。新房和二手房价格更是持续上涨。
直到去年,成都才开始转向。
成都市统计局数据,2023年成都商品房销售面积2204.2万平方米,同比下降3.9%。
房价方面,国家统计局数据显示,成都新房从去年11月份开始转向下跌,二手房则从去年7月份开始下跌。
进入2024年,在全国大势影响下,成都跌势在加快。
但9月末一线城市的限购大放松,已经官方出台的各类增量政策,让一线城市的行情大放异彩,而作为新一线城市领头羊的成都,热度也随之起来。
从国家统计局披露的数据来看,10月份在二手房行情带动下,成都的二手房价格止跌上涨,环比上涨了0.4%,成为8个二手房价格上涨的城市之一。不过同比仍下跌8.7%。
成都楼市,卖疯了">
制图:城市财经;数据:国家统计局
成都楼市为何这么能扛?
本号认为,有三个因素。
第一,泡沫并没有高到离谱。
我在之前的文章中多次强调过,当下各城市遭遇的楼市困局,都是当年房价拼命上涨造成的。
成都的房价上涨方式,与长沙雷同,都是温水出青蛙,钝刀子割肉模式。
每月涨一点,持续不断地上涨,长年累月持续上涨。
这种模式之下,一方面房价绝对量相对东部热点城市并不太高,民众的接受度比较高。注意,这里说的是相对,不要钻牛角尖。
目前成都的二手房均价均价跌至1.7万元/平方米。与厦门的动辄六七万,杭州南京苏州的动辄四五万,宁波东莞的动辄三四万相比,成都房价绝对量虽然也很高,但相比之下,接受度相对好一些。
成都楼市,卖疯了">
其他城市的民众,奋力一跳也没有买的指望。成都普通民众努力一下,还是有购房的希望。这是成都楼市耐扛的底层逻辑。
第二,人口不断涌入,需求不断增加。
归功于成都近年来的成功宣传,成都近年来名声大噪。再加上四川盆地独特的宜居条件,以及东部城市房价高企的现状,成都过去十年成功收割了一波人口。
七普数据显示,成都过去十年(2010年至2020年)常住人口增量高达581.9万人,增量仅次于深圳广州,位居全国第三。2021年,在人口增量整体降档换速的背景下,成都依旧增加了24.5万人,位居第二。
2022年全国人口见顶转向的背景下,成都人口增量从2021年的24.5万下降至7.6万。增量的确跳水了,但依旧保持着人口增量。
2023年全国人口加速下降的背景下,成都常住人口增量仍在10万之上,有13.5万增量,位居全国第五。
成都楼市,卖疯了">
制图:城市财经;数据:各城市统计局
人口不断涌入,需求不断增加。
而且,关键的是,成都不仅虹吸全川的购买需求,也承接着西藏等西南地区的置业需求。
毕竟,成都在官方的定位中,非常高。
2024年初,国务院批准《四川省国土空间规划(2021—2035年)》,明确四川是国家发展的战略腹地,全国独此一份,而成都是腹地的中心;
7月,《关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》提出“建设国家战略腹地和关键产业备份”;
·9月15日,官方宣布“将引导资金技术劳动密集型产业从东部向中西部从中心城市向腹地有序转移”,成都毋庸置疑是“关键产业备份”主力;
·9月27日,国务院批复《成都市国土空间总体规划(2021—2035年)》,成都城市定位「升格」——从“区域经济中心科技中心”升级为“西部经济中心西部科技创新中心”,同时新增“全国先进制造业基地”定位。
整体功能定位,比同级别的杭州南京济南都要高。
成都楼市,卖疯了">
成都商报披露了一组数据,去上半年有20万个家庭在成都买房了。
成都楼市,卖疯了">
第三,新房打折二手房降价让利的结果。
10月份与11月份,尤其是11月份成都行情走热背后,有政策因素。
比如10月15日成都出台的多项楼市新政,包括购房落户提高公积金贷款额度等措施。
但更关键的是,新房打折二手房降价让利。
据中国房地产报披露,10月份成都有项目的优惠力度仍旧比较大,也是购房者持续进场的重要原因之一。
截至记者到访当天,新希望长麟府在售房源还有2套建筑面积约143平方米和20多套建筑面积约133平方米的户型。置业顾问告诉记者,建筑面积约143平方米的户型最多能享受8个点优惠,建筑面积约133平方米的户型最多能享受10个点优惠。
上璟润府项目推出的则是“折上折”优惠。据该项目置业顾问介绍,现在是一房一价,但项目会先从备案价开始打折,然后针对房源的具体情况,最多再优惠5个点。整体算下来,有接近30个点的优惠。
二手房方面,市场整体降价氛围仍很浓。
川观新闻8月份的一篇报道指出:
房东主动降价促成交的现象相当普遍,降价幅度因人而异,而购房者大多左顾右盼,想再观望一下。多位中介称,一套房源几乎要带看50次以上才能成交。业内分析人士认为,目前成都二手房市场展开了拉锯战。
从国家统计局数据来看,10月份成都二手房环比虽然上涨了0.4%,但同比下降了8.7%。此外,从贝壳找房披露的成都二手房市场挂牌价来看,一直在降,哪怕10月份也不例外。
成都楼市,卖疯了">
03
成都楼市趋势扭转了吗
两个月的躁动,是否就说明成都楼市扭转了?
当然不能,本号多次强调过,10月份的火热行情在预料之中,11月和12月行情可能还会延续,毕竟到了年末,一方面有政策追加,另一方面还有房企年末打折冲销量。
所以,关键变化还得看明年一季度的行情。
而本号的观点一直不变,这一轮调整,仍将继续,结束为时尚早。
国际评级机构惠誉给出的最新预测是,按照中国官方统计数据测算,预计中国新房价格2025年将再下跌5%,与今年的跌幅大致相当。同时,新房销售料将再下降10%。
根本原因在于宏观大环境带来的不确定性,无法给市场以信心和预期,没有信心和预期,一线城市就会出现富人不投资,中产不兜底,越来越多的穷人收入缩水致使更加买不起的局面。
所以,如果后续经济产业就业的数据无法给予市场信心和预期,市场行情很难扭转。
何时是节点,无法预测。但有两点是可以肯定的:
第一,房地产的黄金时代,已经一去不复返了。等这一轮调整结束之后,一线城市核心地段的优质住宅,依旧具备保值增值作用,但凭借炒房赚快钱的时代,不存在了。
第二,全国分化区域分化城市分化。
未来的房地产市场,会是一个极度碎片化的市场。不仅全国范围内分化严重,区域分化城市内部分化同样严重。
毕竟,中国人口红利已经终结,而大多数城市海量的库存现状也摆在这里。
这便意味着,这一波调整之后,我们的房价会类似于日本。
几个核心城市群中的核心城市(一线与部分强二线城市),价格在通胀和需求作用下,继续上涨。其他大多数城市,会在人口流失之下,横盘若干年。少部分人口流失严重,产业羸弱的城市,房价白菜化。
核心城市,核心区与郊区,会有同样的分化。
具体到成都来说,成都哪怕最近两个月大卖,但去化周期依旧很长。
分区域来看,武侯天府新区金牛成华青羊等核心区域的新房去化周期都在10个月以内。
近郊5区以温江的新房去化周期最长,约为17.34个月。
远郊区新房去化周期都大于24个月,包括都江堰大邑金堂蒲江简阳以及广义二圈层的青白江新津东部新区,这些区域的共同特征是新房库存较高且流速慢,因此去化周期长。
成都楼市,卖疯了">
因此,成都除了核心区外,近郊区远郊区风险依旧偏大,尤其是远郊区。
细化板块来看,万年场川师锦江工业园九里堤桐梓林洪河安靖红牌楼锦江生态带东湖武侯新城羊犀机投天府总部商务区外金沙市中心廖家湾中和怡心湖世纪大道茶店子这些板块的去化周期均小于6个月,房价会表现得比较坚挺。
成都楼市,卖疯了">
而岷江新城简阳老城平乐大观五龙山三岔贾家天府生物城阳光城永商国际铁路港洛带斑竹林金堂城区青白江老城蒲江寿安江安大邑城区高铁新城大面河东新区蒲江城区青龙湖牧马山青城山濛阳柳林金马凤凰新城龙桥等板块均超24个月,尤其是前面几个,去化周期超过100个月,调整压力非常大。
成都楼市,卖疯了">
从人口角度来看,过去十年成都虹吸的人口,也大多流向了核心区。新都区十年常住人口增加了79.8万人,郫都区龙泉驿区成华区天府新区高新区等核心区,增量都在前列。
成都楼市,卖疯了">
制图:城市财经;数据:成都市统计局
所以,无论是从去化周期,还是从人口竞争力角度看,成都楼市的安全地带在核心区,需要谨慎的地带在外围区。