定了!楼市风向突变">
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不得不说,2024年四季度,显然给2025年开了好头!
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直接看2024年前11个月的数据:
1新房房价下跌数量减少,二手房连续7个月全部下跌后,首次逆转!
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百城二手房房价累计下跌,从2022年5月到11月份环比已经连续下跌31个月。
11月份成都和深圳乌鲁木齐东营环比上涨,打破了连续7个月全部下跌的情况。
2销售面积—10-11月,一线城市销售面积上涨40%,三四线城市拖后腿!
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销售面积整体是下降,但10-11月,一线新房销售面积同比增长了40%,深圳同比都上涨了124%,广州达到70%。
二线城市中,厦门增长比较猛同比增长159%,然后是武汉,合肥,成都,南京等带动市场。
三四线城市,影响比较少,只有扬州,绍兴,烟台等一些城市,其余依旧低迷。
3土地成交下降—年尾溢价成交的项目增多
前11个月住宅用地成交规模以及出让金下降在30%左右,出让金方面,二线城市下降的比较多,达到了40%。
但是一些热点城市以及核心板块开始溢价成交:
12月23日,郑州北龙湖从中止到多家房企争抢仅一个多月的时间,经过长达2个多小时的争夺,最终金茂溢价摘地,楼面价21969.6元/㎡。
12月20日,海南亿和金盛实业有限公司(民企)经过1064轮竞价,161738万元最高报价,刷新三亚新地王。
12月19日,杭州萧山区北干东单元地块,溢价率高达76.5%,被中天美好置业和海威置业联合体摘得,创下2024年杭州的最高溢价纪录。
12月2日,华润和中海以185.12亿,拿深圳南山区的地块,溢价率46.32%,刷新总价地王纪录。
信心逐渐在上升,不仅国央企行动,连民企也开始拿地了!
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到底是哪些城市有苗头?直接看这张图:
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10-11月的销售比2024年前三季度来说,都是有起色的。
一线城市上海开始发力:12月二手房将会成交3万套。
截止12月20日上海的二手房网签已经达到了18645套,并且日均套数也有明显增加,特别是周末,以往都是两条800-900套,12月份都能达到1200套。
反应在看房人数上,12月周末看房人数都能达到15452人。
按照这种模式去走,12月大概会是2.9万套,不得不说,12月份对上海的二手房成交来说是刷新历史的存在。
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数据来源:真叫卢俊,12月份为预估数量!
除此以外,深圳也是持续火热。
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11月新房成交8076套,二手房7125套,其中新房创下5年历史新高。
之前的刚需供应板块成交量提升,而二手房替代新房明显。
就以12月中旬开盘的某盘来说,368套房,冻资都达到了1587,一个没有特色的楼盘,开发商什么都没有做,认筹比例都达到了4.3:1,很大的原因就是选择太少了。
整个市场新盘是有的,但是你一盘算,南山,光明,好位置的并不多,但凡位置不错,价格还可以,当下的深圳是不愁卖。同样是深圳分化就是这么明显。
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二线城市中,武汉凶猛的止跌了。
10月底沙湖天境,2小时内212套新房售罄,销售额破10亿。
11月15日,汉口核心的福星惠誉铂雅府,去化率达到了8成。
12月12日,武昌徐东某盘,268套房,选房客户超过1000人,成交金额破亿。
结果就是11月真的支棱起来了,新房的住宅备案19259套,接近两万,比10月上涨了6成。
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继10月之后,再一次破万,刷新2024年的成交纪录,同比去年11月的新房总备案套数7651套,涨幅高达151.7%。另外,二手房也结束了连续17个月下跌的境况。
除此以外,还有杀疯了的南京:
金陵序,110套房,当天售罄,江南玖序137套房,一周内就卖100多套。
新房在过去的11月份,南京创下了2024年纪录,销售4530套房。
不仅如此,二手房成交7328套,环比上涨13%了,关键是不仅是成交量涨,成交价格也上涨,有数据统计,环比涨幅达到了2.7%。
杭州一直是二线城市翘楚。
在土地市场成交艰难的情况下,前11个月的土地出让金还是达到了1000亿,紧追上海,排名第三。
从10月份限价取消后,杭州面临新的局面,简单直接对二手房来说,11月份的杭州二手房成交破万了,并且均价也上涨,11月均价达到2.9万元/㎡,刷新2024年的价格。
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每一次的政策放开,对杭州来说,都是一次蜂拥而至,比如利率比较低的时候,单日成交都能达到490套。
到底还有谁?这张图给你答案——
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比如厦门,1月份的出清周期还是24.7个月,11月末就成为了15.3个月了,这中间的库存哪里去了,妥妥的被消化了等等。
止跌回稳,止跌回暖,不少城市一步一步走来了!
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为什么会出现这样的变化?
除了各个城市的政策外,最关键的就是控地。
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郑州和武汉这对难兄难弟,在上一波中是比较惨烈的,能够在此刻扭转局面,以郑州来说,控制供应量是最大的因素。
在2021年-2023年期间未动工地块郑州占比都高达66%,一共拍了164块地,其中108块都没有动。
在卡住供应+房票安置的情况下,我们看到郑州某些板块久违的涨价,比如,信达天樾九章,越秀天悦江湾等,以及成交破百套。
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另外,高于全国20%的占比的还有武汉,沈阳,长春,无锡,青岛,济南,长沙,重庆。
这些城市在3年前的布局,终于在2024年年尾迎来的新的收获。
具体哪些地方能稳住甚至回暖呢?经过盘点你会发现:
城市的核心才会有价值,止跌回稳甚至上涨都是从这些地方开始:
郑州:郑东新区以及外溢的部分金水区
西安:南部第一,两个核心,高新+曲江,
合肥:政务区,滨湖,高新区,向南发展优先南部
杭州:拥江发展,未来科技城+三墩,之江+钱江世纪新城+萧山北,钱江世纪城+艮北,
成都:只关注向南的主轴,也就是一句话,以金融城为中心,周边5公里。
南京:一是学区+主城,二是江北核心区紫东新城南部新城燕子矶迈皋桥科学谷。
重庆:两江四岸,北不过照母山,西不翻山,东不跨江,南不过巴南。
长沙:看学区,梅溪湖,市府滨江,五一广场,芙蓉广场都可以关注。
广州:珠城第一,琶洲/金融城/珠江新城铁三角,广钢+广纸主城刚需/改善黄埔区府+科学城,
苏州:园区奥体+青剑湖,狮山+平江新城主城置业,高铁新城+胜浦。
武汉:二环内,以及地铁12号线周边,1.5万以下没有价值。
青岛:市南市北等主城,刚需重点关注对象是新都心,浮山后。
济南:主城城市方向是向东,东到唐冶,其他不建议。
区域的分化,连一线城市都扛不住了,更何况二线城市呢?
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至于三四线城市的压力更大,想要翻身都很难。
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三四线的库存周期都达到了32.1个月,这还只是部分城市,你看看下面这些城市,
呼和浩特,防城港,阜新,梅州等在去年的时候都达到了50多个月,就以呼和浩特来说,2010年之前的库存都占比60%。
旧的库存+新的,市场下行,如何能卖掉?
所以我们看到了这些:
清远,上半年销售面积比高峰期900万平方米,下降了50.5%,有楼盘两室两厅15.5万成交。
惠州,总价6.9万,单价不到4千/平。
日照,去年卖地是89.69亿,比2019年高峰期下降了61.8%。
土地没有人要,降价卖不出去,形成库存去化周期长的循环中,这将会是99%三四线的结局。
因为未来关于城市的答案越来越清晰:政策+人口,将会是王炸的存在。
对于全国来说,未来红利倾斜的地方是粤港澳大湾区,长三角,海南自贸区,雄安新区,横琴澳粤深度合作示范区。
想要打破这种格局很难,城市格局以及排名已经固化,有些城市注定逆袭不了。
比如万亿城市的晋级在过去10年是非常猛,但是三季的表现,唐山,徐州等这些备选城市都很难了,未来进入万亿的城市数量也越来越少。
所以——
一线城市:北京,上海,深圳,广州一定是第一梯队
二线城市:杭州,苏州,成都,南京,合肥等优先买核心。
三四线高铁时代,被虹吸的更加厉害,尽量远离。