中国基金报记者 忆山
继去年12月上海相关部门调整优化购房政策后，1月2日，上海市住房公积金管理委员会也出手了，宣布对住房公积金个人贷款政策进行调整。
调整住房公积金个人住房贷款政策
1月2日，为更好满足居民刚性和改善性住房需求，经市住房公积金管理委员会审议通过，上海市住房公积金管理委员会发布《关于调整本市住房公积金个人住房贷款政策的通知》，主要对第二套改善型住房的认定以及首付款比例进行了调整。
值得关注的是，这也是时隔两个多月后，上海市住房公积金管理委员会再出手，对住房公积金个人贷款政策进行调整。
据了解，去年10月，上海市住房公积金管理委员会曾发布《关于优化本市住房公积金个人住房贷款套数认定标准的通知》，其中规定，缴存职工家庭名下在本市已有一套住房符合改善型认定条件，在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的，认定为第二套改善型住房。
最新《通知》在第二套改善型住房的认定上删去了“符合改善型认定条件”描述，指出“缴存职工家庭名下在本市已有一套住房，在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的，认定为第二套改善型住房”。
同时，《通知》还规定了第二套改善型住房的最低首付款比例。第一，对于认定为第二套改善型住房的，最低首付款比例为50%。第二，对于认定为第二套改善型住房，且贷款所购住房位于中国（上海）自由贸易试验区临港新片区以及嘉定青浦松江奉贤宝山金山6个行政区全域的，最低首付款比例为40%。
易居研究院研究总监严跃进指出，降低二套住房首付比例是此次政策最大的变化，“此前政策是，二套住房认购公积金贷款首付比例分别为50%和70%（根据普通住宅和非普通住宅），而现在则可以降低到50%。换句话说，对于一些改善型住房或认购大户型的二套房来说，也可以享受公积金贷款的优惠政策，这就进一步降低了改善型住房的首付比例，更好通过公积金资金来解决换房和改善型需求。”
严跃进还表示，此次政策和之前上海商贷政策一样，针对自贸区临港新片区嘉定青浦松江奉贤宝山金山等6个行政区，采取了更低的首付比例，即40%，这也有助于此类区域更好降低换房成本，体现了职住平衡等功能导向。
据了解，最新《通知》自2024年1月3日起施行。2024年1月3日前受理的公积金贷款按原政策执行，2024年1月3日（含）后受理的公积金贷款按本通知执行。
上海楼市政策持续发力
作为首个实行公积金“认房不认贷”的一线城市，近年来上海公积金政策正持续发力。
除了对个人贷款政策的调整，去年8月，上海公积金管理委员会还发布《关于调整本市住房公积金购买存量住房最长贷款期限的通知》及《关于本市住房公积金支持城市更新有关政策的通知》，并已自2023年10月7日起正式实施。
具体来看，前者对使用公积金购买存量住房最长贷款期限进行调整，根据该政策，20年以下房龄的二手房，其公积金贷款期限最长可达30年，在一定程度上减少了购房者的月供压力；后者则对纳入上海市城市更新范围内的旧住房更新改造项目实施住房公积金支持政策。包括支持购买更新改造后房屋公积金提取；支持项目建设期内租房公积金提取；以及扩大提取申请人范围，涵盖了业主本人及其配偶父母子女。
此外，为更好满足居民刚性和改善性住房需求，上海自去年12月15日起，调整了普通住房标准，并优化差别化住房信贷政策。包括扩大普通住宅的认定标准，降低首套二套住房首付比例，调整商业性个人住房贷款利率下限等。
克而瑞研究中心指出，去年12月，上海出台近年来最大力度新政，调整普宅标准并优化信贷政策，提振了市场信心。数据显示，去年12月上海新房成交规模为82万平方米，环比增长38%，在一线城市中位列第一；二手房成交规模为129万平方米，环比增长12%，在全国18个重点城市中增幅居前，且达到下半年单月新高。
严跃进还表示，上海最新发布的公积金政策含义很清晰，即当前购房政策还有进一步放松的空间，也有进一步放松的可能。“结合同日东莞取消房贷利率下限，说明今年1月份各类政策积极释放暖意，进一步说明各地积极支持合理住房消费需求，对于购房成本降低和市场行情提振等都具有积极的作用。”
